Інвестиції в сільськогосподарську землю:
Порівняння якості ґрунтів
Як впливає логістика на ціну
Зміни на ринку землі пов'язані з війною
Ринок оренди землі
Що нас чекає далі?
Яка можлива переорієнтація ринку
Як працює ринок землі на даний час
Порівняння якості ґрунтів
Якщо порівнювати якість чорнозему в різних областях, то ґрунти в Одеській та Харківській областях вважаються кращими, ніж, наприклад, у Вінницькій. Зараз ціни на землю у Вінницькій області значно завищені. Колись вони були на рівні з цінами в Сумській, Полтавській чи Черкаській областях, але тепер у Вінниці за гектар можуть просити до 100 000 гривень, хоча більшість ґрунтів тут не є чорноземами.
Чорнозем у Вінницькій області можна знайти лише в кількох районах: на півночі, у Хмільницькому районі, а також на півдні, біля Ямполя, де є невеликі ділянки чорнозему. В інших районах Вінниччини ґрунти є малогумусними, а не типово чорноземними.
Коли агрономи оцінюють землю у Вінницькій області, вони зазначають, що регіон має відмінний клімат і ґрунти, які не можна повністю порівняти з іншими областями.
Через тепліший клімат та більшу кількість опадів у Вінницькій області навіть менш якісні ґрунти можуть показувати високу родючість, подекуди не гіршу, ніж чорноземи у Полтаві. Таку оцінку дають агрономи, які працюють з цією землею щодня. Це стало для мене відкриттям, бо раніше вважав, що якість ґрунту є вирішальним фактором, але тут кліматичні умови відіграють свою важливу роль.
Щодо інших регіонів, у північній частині Київської області також можна знайти чорноземи, хоча земля там завжди дорожча через близькість до столиці. Наприклад, ціни на землю в Київській області можуть досягати 5000 доларів за гектар, і тут уже діють інші цінові фактори. Навіть на півдні Київської області, у Вишгородському районі, були випадки, коли на великих ділянках ґрунти були не найкращої якості.
Просуваючись по Житомирській трасі, можна помітити зниження якості землі: поступово переходиш від чорноземів до піщаних ґрунтів, які є значно менш родючими. У Київській області, зокрема на півночі, піщані ґрунти менш прибуткові для фермерів. Якщо на чорноземах можна заробити 600-1000 доларів чистого прибутку з гектара на рік, то на пісках, навіть з великим старанням, виходить значно менше.
У Миколаївській області, особливо на півночі, ближче до кордону з Одеською та Кіровоградською областями, можна знайти якісні чорноземи. У цій частині регіону ґрунти вважаються одними з кращих, тому тут може спостерігатися дещо вища ціна на землю. На півдні Миколаївської області характерні великі земельні паї — наприклад, 10 гектарів, що є типовим для цього регіону.
Миколаївська область загалом малонаселена, тому розмір паїв у сільських районах зазвичай більший. Основна частина населення проживає у містах і не має сільськогосподарських паїв, що також впливає на середній розмір ділянок.
Кіровоградська область відома своїми високоякісними чорноземами, що входять до "чорноземного поясу", який включає також Одеську область і частково Черкаську. Цей регіон має високий потенціал для аграрного бізнесу, але місцевий ринок часто контролюють великі аґрохолдинги, такі як «Укрлендфармінг» чи «Кернел», що обмежує можливості для дрібних фермерів. Багато ділянок уже належать великим компаніям, що ускладнює вільний доступ до землі для малих господарств.
Як впливає логістика на ціну?
На сьогоднішній день, чим ближче земля розташована до західного кордону України, тим вона дорожча. Це пов'язано з тим, що логістичні витрати на доставку зерна з центральних і східних областей, як-от Сум чи Харків, до західних кордонів зросли через обмеження доступу до морських портів. Попри те, що ґрунти в регіонах Сумщини, Харківщини чи Полтавщини вважаються дуже якісними, фермерам зручніше доставляти продукцію до кордону з меншими витратами, якщо вони розташовані ближче, наприклад, у Тернопільській, Львівській чи Волинській областях.
Коли зерновий коридор на півдні відновить роботу на повну потужність, логістика через порти Миколаєва, Херсона або Одеси знову стане вигіднішою. На карті видно, що південні області, як Херсонська, Миколаївська, Кіровоградська і Черкаська, мають більш зручне розташування для перевезень через морські порти, ніж віддалені західні області, такі як Івано-Франківська чи Львівська. Таким чином, при стабілізації ситуації та доступі до південних портів земля в цих регіонах може стати ще більш привабливою.
Однак, незважаючи на поточні труднощі, Сумська область має значний потенціал для зростання вартості землі. Інвестори вважають, що якість ґрунтів і перспективи розвитку інфраструктури в цьому регіоні можуть позитивно вплинути на ринкову ціну, особливо в умовах стабільності та розвитку транспортних маршрутів.
Зміни на ринку землі пов'язані з війною
З початком війни відбулися значні зміни на ринку землі. До воєнних дій ціни на паї в Черкаській, Полтавській, Вінницькій та Сумській областях були приблизно однаковими. Проте наразі, через певні обставини, вартість землі у Вінниці зросла приблизно вдвічі-втричі порівняно з Сумами. Одна з причин – зниження активності інвесторів у Сумській області, оскільки через близькість до зони бойових дій попит перемістився до більш безпечних регіонів, зокрема на Полтавщину. Якщо раніше близько 8 із 10 потенційних продавців погоджувалися на угоди, то тепер лише третина готова до продажу, що обмежує пропозицію.
Схожа ситуація і в Чернігівській області, особливо у Варвинському районі та Прилуках, де розташовані родючі чорноземи, подібні до Полтавських. Тут ціна паїв зараз зросла до 60 тисяч гривень за гектар, а подекуди навіть до 70-80 тисяч, що наближається до цін на землі в Полтавській області, де знайти пай по 60 тисяч стало майже неможливо. Зокрема, в Карлівському районі, на межі Полтавської та Харківської областей, де одні з найкращих чорноземів, ціна доходить до 100 тисяч гривень за гектар.
Цей процес свідчить про значну регіональну різницю у вартості паїв, що обумовлена як економічними, так і безпековими факторами, які наразі мають вагомий вплив на рішення інвесторів щодо купівлі землі в Україні.
Ринок оренди землі
На ринку землі сьогодні ситуація з орендою є домінуючою. Проблема полягає в тому, що немає чіткої історії, коли земля б мала непропорційно високу вартість оренди. Зазвичай такі ситуації зустрічаються серед великих фермерів, які можуть дозволити собі заплатити високі суми за оренду землі через потенційно великі доходи від її обробітку. Для простих громадян, які не мають таких можливостей, ці суми можуть виявитися непідйомними.
Ринок оренди землі наразі формує агрохолдинги, і договори оренди, як правило, мають схожі умови. Хоча деякі інвестори намагаються змінити орендні ставки, ініціюючи перегляд, в реальності це не завжди призводить до результату. Власники землі або агрохолдинги можуть вирішити підняти орендну плату на основі зміни ринкових умов чи появи конкурентів, а не через формальні запити орендарів. В такому контексті, коли йдеться про оренду земельних ділянок, важливо бути готовими до того, що цінові коливання можуть відбуватися залежно від ринкової ситуації і не завжди на користь орендаря.
Проблеми з орендними платами можуть виникати також через місцеві сільради, де часто ставки оренди можуть підніматися без попереднього узгодження з орендарем. Наприклад, деякі сільради можуть приймати рішення щодо підвищення плати, навіть якщо орендар не підписував нову угоду. Тому важливо бути уважними і відслідковувати зміни на місцевому рівні.
Таким чином, ринок землі сьогодні більше орієнтований на оренду, а власникам чи потенційним інвесторам слід уважно підходити до вибору земельних ділянок для оренди чи купівлі, оскільки ціни можуть сильно коливатися залежно від різних факторів, таких як попит, конкуренція та зміни в місцевій політиці.
Можна знайти платформу, яка обіцяє вивертати руки агрохолдингам, що здається дуже привабливим. Вони стверджують, що зможуть натискати на великі компанії, примушуючи їх до певних умов. Але на практиці це працює не так. Я розбирав договори агрохолдингів і бачив, що вони просто не продовжують оренду, якщо з’являється якась проблема. І це не така проста справа, як може здатися.
Коли поспілкуватися з агрохолдингами, вони відкрито говорять, що якщо їм буде набридати, вони просто відмовляться від оренди і не продовжать договори. Уяви, що ти інвестор, вибрав таку платформу, а потім агрохолдинг типу "Кернела" або "МХП" повідомить, що більше не хоче працювати з твоїми землями. Це може бути дуже неприємно, але реальність така: навіть якщо з’явиться новий фермер, йому доведеться докласти величезних зусиль для того, щоб взяти в оренду ці землі.
Вкладатися в такі спроби – це далеко не так просто. Але слід наголосити, що не варто боятися можливого банкрутства агрохолдингу. Земля не пропаде – її заберуть інші компанії. В Україні нема проблем із "гуляючими землями", і ринок стабільно відновлюється.
Візьмемо для прикладу Херсонську область — це своєрідний індикатор у питаннях оренди. Наприклад, коли правий берег області був окупований, орендні виплати там не здійснювалися. Зараз, хоча область залишається замінованою, один з інвесторів придбав там ділянку, і компанія «УЛФ» обіцяє заплатити орендну плату за цей рік, навіть якщо землю не використовували. Ця обіцянка пов’язана зі своєрідним підходом: коли інвестор щойно придбав землю, орендодавець вважає за потрібне виплачувати орендну плату, хоча надійність таких виплат у майбутньому під питанням.
Законно не виплачувати оренду, якщо ділянку не використовували через бойові дії. Водночас, через обстріли земля може втратити родючість, хоча це залежить від інтенсивності обстрілів та типу боєприпасів. Наприклад, якщо на полі впаде збитий дрон або ракета, вплив на ґрунт буде значно меншим, ніж при інтенсивних обстрілах. На рекультивацію підуть роки і вже є програма європейців з приводу рекультивації цих земель.
Нині в Херсонській області попит на землю та оренду, попри складні умови, залишається стабільним. Агрохолдинги та фермери зацікавлені в продовженні її обробітку. Принцип, як зазначають агрономи, — «поганої землі не буває, бувають погані господарі». Навіть якщо агрохолдинг чи фермер тимчасово не використовує ділянку через бойові дії чи мінування, зазвичай виникає домовленість: або він відновить оренду і доглядатиме землю, або поверне її власнику, дозволяючи обробляти іншим.
До того ж через війну фермери з окупованих південних територій переїхали на північ і активно займаються скуповуванням чи орендою землі, оскільки вони розуміють особливості цього бізнесу. Їхня конкуренція підвищує попит на ділянки, тому ціни на ринку земель продовжують зростати, хоча і поступово. Незважаючи на пошкодження ґрунту від військових дій, земля не втрачає своєї цінності. Власники часто погоджуються на меншу орендну плату за довгострокову оренду, і з часом земля може відновити свою родючість, адже охочі обробляти ці ділянки є, і їхня активність стабілізує ринок.
Що нас чекає далі?
На перші півроку ми, швидше за все, побачимо сплеск у статистиці угод із землею. Проте це не означає, що всі ці угоди будуть "справжніми" купівлями-продажами. Насправді частина цих угод буде просто внутрішнім перерозподілом земель серед інвесторів. Наприклад, люди, які раніше придбали значні площі землі на членів родини, тепер будуть передавати цю землю під пряме управління агрохолдингів для зручності. Це створить видимість активності на ринку, але багато таких угод буде "переміщенням на папері" між однією і тією ж групою осіб.
Через це ми будемо бачити зростання земельних активів у агрохолдингів, але це не означає нову купівлю паїв у зовнішніх власників. Це скоріше процес оптимізації, щоб уникнути ризиків та спростити податкові питання. Важливо розуміти, що це перерозподіл активів, а не справжня нова хвиля купівель.
Також очікується зростання попиту на паї від агрохолдингів, бо тепер вони можуть безпосередньо купувати землі, що є вигіднішим із податкової та фінансової точки зору. Хоча попит і зросте, не варто очікувати великого підйому цін чи обсягів. Імовірне зростання у межах 10-15%, оскільки агрохолдинги зараз теж відчувають нестачу грошей через проблеми з експортною логістикою.
Я думаю, що хоча зростання попиту на землю і відбудеться, та ажіотажу не буде. Ринок уже певною мірою збалансований, адже юридичні особи вже купують землю, використовуючи фізичних осіб як підставних покупців. Тому різкого підвищення цін я не очікую.
Щодо входу на ринок іноземних інвесторів, я однозначно "за". Якщо іноземці зможуть офіційно купувати землю в Україні, то її ціна виросте значно, наблизившись до європейського рівня. Це може стати реальністю в контексті євроінтеграції України. Адже європейська практика передбачає рівні можливості для громадян ЄС щодо купівлі землі в інших країнах Союзу, незалежно від того, де саме вони проживають – в Польщі чи Литві, наприклад. Тож це цілком може стати однією з умов для вступу України до ЄС, хоча й у довгостроковій перспективі, можливо, через 10 років.
Юридичні особи з іноземним капіталом фактично вже присутні в українському агросекторі, як-от агрохолдинг "Агропросперіс" з іноземними бенефіціарами. Але для більш широкого залучення капіталу, скажімо, з арабських країн, Україні ще потрібно попрацювати над репутацією. Раніше інвестори з цього регіону зазнали невдачі з деякими українськими проєктами, що наклало певний негативний відбиток. Сьогодні арабські інвестори все ж можуть заходити на ринок через місцеві компанії, хоча й, можливо, з обережністю.
Яка можлива переорієнтація ринку?
Якщо б ми переорієнтували експорт із зернових культур на продукти з вищою доданою вартістю, такі як борошно чи макаронні вироби, це дійсно могло б позитивно вплинути на ринок землі та загальну економіку України.
Річ у тім, що вивезення кінцевої продукції, на відміну від сировини, дає країні більше вигоди завдяки можливості заробляти на переробці всередині країни, знижуючи залежність від глобального експорту сировини. Крім того, такі продукти простіше зберігати та транспортувати, оскільки вони менш залежні від обмеженого місця для зберігання, якого потребує зерно, і вони мають триваліший термін зберігання.
В умовах, коли великі агрохолдинги мають потужні складські можливості та логістичну інфраструктуру, вони можуть легше витримувати коливання ринку, що надає їм перевагу перед меншими виробниками. Однак, якщо б зросла кількість продукції з доданою вартістю, це б допомогло збалансувати конкуренцію, надаючи малим і середнім підприємствам більше можливостей для розвитку та залучення внутрішнього ринку.
Малі фермери адаптуються до умов відсутності стабільних коридорів експорту, переорієнтуючись на локальний ринок та вирощуючи продукти, які не потребують далекої логістики, такі як овочі та фрукти. Така гнучкість є цінною для підтримки сільського господарства, навіть в умовах обмеженого експорту. Також зростає популярність багаторічних рослин, як-от міскантус, які дають змогу виробляти продукцію на експорт в іншій формі — OSB-плити, паливні пелети, пакувальний папір тощо. Це допомагає диверсифікувати сільське господарство на регіональному рівні й підтримує виробників, наближених до західних кордонів, у пошуку нових рішень для експорту.
Якщо подивитися на відкритість ринку за останні два роки або на період війни, то зміни, безумовно, відчутні. Наприклад, орендна плата зросла більше за інфляцію, що, мабуть, є показовим. Раніше, до війни, навіть 10 000 грн за гектар було рідкістю, а зараз це пропозиція, яка існує. Наприклад, ціна може досягати 250 доларів за гектар, що демонструє значний ріст, який раніше був малоймовірним. Це вказує на те, що є ще простір для подальшого зростання орендної плати.
Як працює ринок землі на даний час?
Зараз ринок землі працює не так, як нас вчать у теорії. У класичному розумінні земля повинна коштувати стільки, щоб, продавши її, можна було покласти отримані гроші на депозит і отримувати відсотки, які дорівнюють тому доходу, який дає земля, якщо її обробляти. Але насправді сьогодні ми купуємо землю, виходячи з її орендної вартості, тобто скільки грошей ми можемо заробити, здавши її в оренду.
В Україні середній дохід від обробки землі становить близько 27 500 грн за гектар на рік (це близько 700 доларів). Якщо розраховувати за теоретичним методом (як це роблять на Заході), земля повинна бути оцінена так, щоб можна було заробляти цю суму на депозиті. Тобто справжня ринкова вартість землі повинна бути такою, щоб вкладення в неї давало прибуток, аналогічний оренді.
Ми ще не досягли цієї ідеальної вартості, але ринок змусить нас до неї наблизитись. Європейці й міжнародні інвестори, які будуть заходити в Україну, впливатимуть на ціни, змушуючи нас рахувати землю за таким принципом. Проте не варто думати, що земля — це актив, який дозволить вам стати мільйонером за рік. Це довгострокова інвестиція, і навіть якщо ціна на землю буде зростати, це не відбудеться швидко.
