Договір оренди земельної ділянки з точки зору покупця, продавця і сільгоспвиробника
Давайте розглянемо договір оренди земельної ділянки з трьох позицій. Спочатку подивимось на договір оренди з точки зору потенційного покупця, потім подивимось на договір оренди з точки зору потенційного продавця і зрештою подивимось на договір оренди з точки зору агрохолдингу чи фермера, який обробляє цю землю.
1. Якщо дивитися на договір оренди земельної ділянки з точки зору покупця, чи інвестора.
Покупці та інвестори не хочуть щоб земля була в тривалій оренді, вони хочуть щоб була можливість розірвати договір оренди в будь-який момент і укласти новий з ким вони вважатимуть за потрібне. Але не слід забувати наступне: якщо я власник земельної ділянки, яка не здається в оренду (бо коли земля здається в оренду орендар платить податок) то я повинен платити податок на землю. Земельна ділянка для товарного виробництва вимагає щоб її обробляли, рік її можна не обробити, на другий рік ви будете розорювати практично цілину, ще через пару років треба буде вирубати на ній кущі дерева, які виростуть і повернути в оберт.
В північних областях є села де немає орендарів, там є ділянки, які просто, заростають лісом, тому що їх ніхто не бере в оренду. Тому насамперед в таких регіонах, перед тим, як купувати землю без оренди треба з'ясувати, чи є бажаючий взяти її в оренду.
2. Якщо дивитися на договір оренди земельної ділянки з точки зору продавця.
Продавець, продаючи ділянку думає, що покупець буде обробляти землю і заробить більше, тому вона має коштувати дорожче. Але це не так, давайте не забувати, що портфельний інвестор, який купує ділянку для пасивного доходу розраховує її дохідність, чи точніше окупність за 10-20 років. А от сільгоспвиробник, купуючи ділянку мислить категорією 5-7 років або навіть до 10 років і він заробить на ній більше тому, що він виробник. Тому що виробник заробляє не 100 доларів з гектару, як пасивний дохід портфельного інвестора, а він заробляє гіпотетично 700 доларів з гектару чистими в кінці року, відповідно портфельний інвестор ніколи не буде з ним конкурувати.
3. Якщо дивитися на договір оренди земельної ділянки з точки зору сільгоспвиробника.
Сільгоспвиробник мислить цілком логічно, я обробляю цю землю, вона мені приносить кошти. Я вкладаю в цю землю, організовую сівозміни, купляю добрива, запроваджую полив і не хочу нічого міняти. І тут закон захищає сільгоспвиробника, він йому гарантує, що його не викинуть з цієї земельнщї ділянки після того, як інвестор забажає розірвати договір, бо хтось платить більше, ні тут так ринок не працює, так закон не сформований.
Ми живемо в світі балансів і компромісів, завжди треба шукати десь баланс і йти на якийсь компроміс.
Закон вибудуваний таким чином, що він до певної міри, напевно трішки більше ніж варто було б, але захищає сільгоспвиробника. Закон каже, що мінімальна оренда має бути 7 років, тобто менше ніж на 7 років договір не можна підписати.
Правда, якщо у вас буде умовно 50 гектарів в одному полі, то цілком ймовірно, що з фермером ви зможете домовитися на менший строк оренди.
Ще є таке поняття, як мінімальне податкове зобов'язання, тобто ви повинні платити, незалежно від того, що ви заробили з цієї землі і це штовхає сьогодні всіх здавати землю в оренду, щоб це був не ваш податок, а для вас був якийсь прибуток. Багато людей скаржаться, що договори оренди виписані таким чином, що ви нічого не можете змінити. І це правда, кожен сільгоспвиробник виписує оренду під себе, в кожного з них сидить штат юристів, та власне їм більше нічого не треба крім строку оренди. І закон їм гарантує мінімальний термін 7 років, а ми укладаємо на 10-15 і навіть 20 років, гарантуючи їм стабільність цієї земельної ділянки впродовж цього строку.
А як з орендною платою? А орендна плата в компанії, які себе поважають - відверта і чесна, в компанії, які зловживають - маленька. Там де відверто маленька орендна плата, портфельному інвестору нецікаво працювати, тому важливо, щоб в договорі була реальна оренда.
Статистика засвідчує, що мова йде, зазвичай, про 4-5-6 тисяч гривень оренди чистими з одного гектару. Договір підняття орендної плати не відбудеться за вашим бажанням, як би ви не просили, а відбувається зазвичай з певною періодичністю, є агрохолдинги, які вже третій раз підняли після початку війни, а є які не підняли ще з моменту відкриття ринку.
Отже, тому хто хоче купити земельну ділянку треба обов'язково вибрати для себе стратегію.
Якщо це домовленість, то ви маєте бути готові, що автоматично вам подовжать договір оренди на 10-15-20 років і можливо піднімуть орендну плату. Часто бувають такі випадки: коли люди продають в них одна оренда, а інвестори купують і в них інша оренда. Але якщо ви в конфлікті з агровиробником і ви купуєте ділянку всупереч його волі, проти його бажання, очікувати на підняття орендної плати мабуть не слід.
Якщо ви хочете йти в конфлікт в розріз з холдингом, то напевно треба дивитись не на великого виробника, а на малого. Малий фермер, який підписує договір оренди, з яким ви можете зустрітись цілком імовірно вам піде назустріч на ваших умовах, цілком імовірно його це влаштує, ну і навряд чи це можливо з великими компаніями.
