Як купити ділянку всупереч згоди орендаря?
Як купити ділянку через так званий намір, тобто всупереч згоди орендаря? Ця новинка в законодавстві виникла в зв'язку з відкриттям ринку земель. В закон було запроваджено так зване 'переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки', тобто вважається, що за всіх рівних умов, орендар має перевагу купити цю земельну ділянку. Логіка була дуже проста, щоб орендарі мали можливість зберегти свої земельні банки, щоб їх швидко не розтягли конкуренти чи не дай боже ще там хтось і щоб був стабільним ринок аграрної продукції.
В чому полягає намір? Власник іде до нотаріуса подає заяву, власне оцей 'намір продажу земельної ділянки'. Нотаріус підкріплює його рекомендованим листом та висилає орендарю, до якого додаємо проект договору купівлі-продажу і звучить це таким чином: Я такий-то, інформую, що до мене звернувся власник земельної ділянки з наміром продати її на таких-то умовах ось як в договорі, просимо Вас надати відповідь.
Далі у орендаря є 30 днів щоб передати своє 'переважне право' іншій фізичній особі. Тому що орендар, як юридична особа, не може просто купити цю земельну ділянку. Він передає своє право іншій особі і ця особа отримує право купити цю земельну ділянку. Після цього орендар повинен повідомити нотаріуса, що я передав 'переважне право' такому-то громадянину і прошу повідомити коли планується укладення угоди.
Чи означає це що власник земельної ділянки прийде в призначений нотаріусом час на угоду? Ні, якщо власник не хоче продавати земельну ділянку орендарю чи особі, яка отримала право на купівлю цієї землі, він просто не приходить на угоду. Орендар витратив зусилля, написав заяву, яка теж має бути нотаріальною, сплатив передачу 'переважного права", а це окрема нотаріальна чи реєстраційна послуга, тобто поніс певні витрати. Власник не прийшов, договір не відбувся. Більше того, власник бере і подає новий намір, але вже по вищій ціні, тому що він хоче продати землю умовному іншому інвестору.
І так власник може змінювати ціну до тих пір, поки орендар не видохнеться? Або орендар погодиться купити по завищеній ціні. Це малоймовірно, бо якщо орендар вирішив передати своє право іншим особам, то він буде це робити і не буде купувати. Або просто земельна ділянка буде куплена власне інвестором, який готовий заплатити.
А чи означає це, що власник отримає таку ціну?
Теж не факт, якщо власник увійде в змову з потенційним інвестором, то вони можуть написати в договорі - умовний мільйон, мільйон пройде по рахунку, тому що це обов'язкова умова. Якщо не прийде цифра яка заявлена в намірі, орендар буде вимагати переведення на нього прав покупця, тобто інвестор втратить ділянку.
Це погана історія, і нікому не радимо так робити, але мільйон пройде по рахунку, з цього мільйона нехай гіпотетично, ділянка коштує півмільйона, півмільйона повернуті інвестору, от і все. Всі щасливі, всі розійшлися. Однак варто пам'ятати, коли хочеться з кимось про щось таке домовитись, треба щоб в інвестора, в особи яка вирішила так ризиковано грати цю гру були гарантії, що йому повернуть відповідні кошти.
