Закон каже, що нормативна грошова оцінка землі (НГО) – це капіталізований рентний дохід з ділянки. Тобто гроші, які можна отримати від найбільш ефективного використання паю за цільовим призначенням. НГО визначають не за гектар, а за всю ділянку.
Але, той хто стикався на практиці з цим питанням прекрасно усвідомлює, що воно повністю відірване від реального життя. Той, хто купував кілька земельних ділянок, або брав їх в оренду прекрасно розуміє, що нормативна грошова оцінка не свідчить за великим рахунком практично ні про що. Але в законі є один пункт, який про те, що не можна продавати земельні ділянки нижче ніж їх нормативно грошова оцінка і більше, в принципі, ніяких обмежень в законі не існує. А от орендарі досить часто люблять пов’язувати з нормативно грошовою оцінкою розмір орендної плати.
В Україні на сьогодні є три методики розрахунку НГО для різних земель: для земель сільськогосподарського призначення, для земель населених пунктів та для земель несільськогосподарського призначення.
В 2021 році з'явилась нова методика, яка поширюється на всі земельні ділянки незалежно від їх цільового призначення. Дана методика передбачає таку формулу: площа земельної ділянки помножена на нормативну грошову оцінку агровиробничої групи ґрунтів, плюс площа земельної ділянки помножена на нормативно грошову оцінку не сільськогосподарських земель, які використовуються для сільськогосподарської обробки сільськогосподарських власне ділянок. Друга частина - це власне те, що зменшує нормативно грошову оцінку, оскільки йдеться про лісосмуги, під'їзні шляхи, інші подібні речі, які використовуються на сільськогосподарських землях.
А що ж таке нормативно грошова оцінка агровиробничої групи земель?
Держава встановлює середній бал, чи показник цієї нормативно грошової оцінки, який в подальшому перемножується на так званий бонітет ґрунтів і ділить на середній бонітет ґрунтів по відповідному масиву земель. Для кращого розуміння - бонітет ґрунту - показник якості ґрунту і його продуктивності.
А що ж таке норматив капіталізованого рентного доходу?
Це середня нормативно грошова оцінка земель по всій Україні, принаймні ці цифри станом на сьогодні рівні.
Отже, держава пропонує уявляти нормативну грошову оцінку в цілому, як суму, яку можна заробити з відповідних земельних ділянок, заробити при обробці і якісному належному використанню. Там, де землі гірші показник бонітету буде нижчий і відповідно середня нормативна грошова оцінка піде вниз, там де показники якості ґрунтів вищі, середня нормативна грошова оцінка піде вверх.
На карті ви можете бачити в принципі статистику середніх нормативних грошових оцінок по областях, станом на 21 рік і вона залишається чинною і на сьогоднішній день. Також ми бачимо, що в так званому чорноземному поясі, цей показник значно вищий, в Західній Україні, що пов'язано знову ж таки з лісами і інтенсивною обробкою саме сільськогосподарських земель нижче, ну і на півночі України, звісно де Полісся, де піски, родючість в рази нижча.
А як часто переглядається НГО?
Закон каже нам про 5-7 років, на практиці це також відбувається кожні 5-7 років, але по суті, ці цифри не істотно відрізняються від цифр, які були в попередні роки.
Чому ця цифра стала відірваною від життя?
В шістдесятих роках, коли придумали таку оцінку, з боку радянської держави, яка не продавала землі і ці землі належали тільки громадянам, було один раз проведено умовний бонітет ґрунтів і в подальшому плюс-мінус підтримується все це на тому ж рівні і просто ці цифри перемножуються на різноманітні індекси інфляції. Для прикладу візьмемо Карлівський район Полтавської області, чи Красноградський район Харківської області, де нормативно грошова оцінка інколи вища ніж вартість земельної ділянки, за яку її купують. І як результат, в договорі прописують вищу ціну, а продавець потім повертає деяку суму. Приблизно така історія інколи трапляється і в Сумській області. І візьмемо Вінницьку область, де нормативно грошова оцінка дріб'язкова і коливається в районі кількох десятків за кілька гектарів, тобто в розрахунку на гектар, це реально низька цифра, тим не менше конкуренція, яка існує там робить вартість землі в рази вищою.
Якщо підсумувати, що таке нормативна грошова оцінка, то це уявлення держави про норматив заробітку з цієї землі і він зараз становить 27,5 тисяч гривень.
Про що може свідчити нормативно-грошова оцінка?
Можна сказати, що це уявлення радянської держави про якість ґрунтів, в тому чи іншому регіоні, тобто нормативно грошова оцінка, не завжди свідчить про якість ґрунту, далеко не завжди. Якщо говорити про радянське минуле про ту специфіку, то нормативно грошова оцінка відображає якесь ось те уявлення, що можна було заробити колгоспом на тій землі. Тому нормативно грошова оцінка, хоч ніби і відображає позитив - можливість оцінки ґрунтів, з іншої сторони, якщо вона в тебе була нижча відповідно і план тобі Радянська держава спускала з нижчими показниками, а якщо, де-факто, вона в тебе була вища, а ти легко справлявся з планом, виконував його, перевиконував, отримував медальки, і всі щасливі. От, власне, коротко історія про те, що таке нормативна грошова оцінка.
