Переклад відео Вільяма Гейла, засновника і генерального директора групи компаній The British Home Group of Companies. https://www.youtube.com/watch?v=dqGhVCuww7c
Тож, якщо зараз ви відчуваєте, що володіння нерухомістю стає все більш недосяжним, і не лише володіння нерухомістю, а й, можливо, ви намагаєтеся збільшити розмір нерухомості або інвестувати в неї, і це явно стає все важче і важче, ви цього не уявляєте. Бо хоча нам усім казали більше заощаджувати, розумніше інвестувати, правда полягає в тому, що ми перебуваємо посеред масштабних змін у володінні нерухомістю у Великій Британії. Перехід від власників-мешканців та дрібних орендодавців середнього класу, які загалом володіють нерухомістю, до теперішніх величезних корпорацій.
Отже, почнемо з цього. За останні 10 років кількість будинків, що належать власникам-мешканцям, зменшувалася. Ви можете бачити, що величезна синя площа постійно зростає з 1918 року.
У 1918 році лише чверть людей володіли власним житлом, і цей показник зріс до 70%, як показано на графіку. Тут ви можете бачити, що все більше дорослих зараз живуть з родиною, володіючи житлом, і навіть оренда стає все менш доступною для все більшої кількості людей. Але тим часом корпоративні, іноземні та інституційні покупці значно збільшили володіння нерухомістю у Великій Британії.
Нерухомість не просто зникає, вона переходить з рук в руки. Саме це ми бачимо в уповільненій зйомці протягом останнього десятиліття, а тепер і в майбутньому. Ми спостерігаємо зростання кількості корпоративних орендодавців.
Кількість компаній, що купують нерухомість для здавання в оренду, вперше перевищила 400 000. Але дозвольте мені розповісти вам про ширші соціальні наслідки цього не лише для щоденних інвесторів у нерухомість у Великій Британії, а й для суспільства в цілому. А якщо вам цікаво, чому варто мене слухати з цього приводу, то останні 13 років я керував двома національними компаніями з нерухомості, які заснував ще у 2013 році: British Home Buyers, британську компанію з купівлі житла, та British Home Sellers, британське агентство нерухомості.
І між цими компаніями ми брали участь у понад 14 000 транзакціях на суму понад 5 мільярдів фунтів стерлінгів. Тож, якщо ви переглянете мої відео, то зрозумієте, як я вже деякий час правильно прогнозую напрямок розвитку ринку нерухомості. І мені не подобається, як розгортаються події.
Мене непокоїть зростання кількості великих корпоративних орендодавців у Великій Британії. І ці гравці володіють не просто однією чи двома квартирами. Вони купують цілі квартали, цілі вулиці.
Вони монополізують ринок і вкладають у нього величезні обсяги грошей, що штучно завищує ціни. Чим більше грошей женеться за нерухомістю, тим вищими будуть ціни. Тож, якщо озирнутися на роки Тоні Блера та Горда Брауна, саме винахід іпотеки на купівлю житла для здавання в оренду призвів до буму купівлі житла для здавання в оренду, який штучно підживив ринок нерухомості.
Цього ніколи не слід було допускати. Але принаймні це надало можливості переважно індивідуальним інвесторам у нерухомість у Великій Британії. Але тепер на ринку нерухомості з'являються величезні корпорації, які вкладають мільярди.
Те саме, але по-іншому упаковано. Уряд чомусь вважає, що це краще. Компанії, які здебільшого належать іноземним компаніям, контролюють дедалі більшу частину нашого ринку нерухомості.
Granger UK, найбільшим акціонером якої є Blackrock, наразі володіє понад 11 000 об'єктів орендної нерухомості. Legal General стверджує, що на сьогоднішній день вклала понад 3 мільярди фунтів стерлінгів в інвестиції в оренду. Навіть найбільший банк Британії, Lloyds, активно використовує цю можливість, наразі володіючи понад 5000 об'єктів орендної нерухомості.
Чому? Тому що всі ми знаємо, що житло – одна з найбезпечніших інвестицій, особливо під час інфляції. Орендна плата зростає через інфляцію, але ціна, сплачена за нерухомість, і борг, взятий на її придбання, залишаються фіксованими. Орендна плата зростає з часом, ціни на житло зростають, але боргове навантаження з часом зменшується.
Інфляція розмиває борги. Люди, які орендують житло, змушені платити орендну плату, якщо не можуть купити, навіть коли все інше руйнується. Як зрештою видно з ієрархії потреб Маслоу, ми всі це вже бачили раніше.
Їжа, вода та житло – це наші основні потреби, і величезний корпоративний орендодавець це знає. Тож до чого все це веде? Якби ж був спосіб побачити, до чого все це веде. Давайте поговоримо про американське попередження.
Дозвольте мені показати вам, до чого саме це може призвести, бо у Сполучених Штатах вони на роки випереджають нас у цьому питанні, враховуючи еволюцію корпоративного орендодавця та те, що там відбувається. І це має стати серйозним попередженням для нас тут, у Великій Британії. Тож цей звіт чудово аналізує дані, що лежать в основі того, що там сталося.
Тож після краху 2008 року фірми з Уолл-стріт, такі як Blackstone, Progress Residential та Invitation Homes, почали скуповувати тисячі будинків, особливо в бідніших, менш регульованих районах. У деяких районах кожен п'ятий будинок зараз належить одному орендодавцю. Тож уявіть, що у Великій Британії кожен п'ятий будинок на вашій вулиці належить одній анонімній компанії.
Тож до чого це зрештою призвело? Орендарі у США повідомляли про раптове підвищення орендної плати на 30-40 відсотків, щомісячні комісії у розмірі понад 100 доларів за такі речі, як адміністрування, обробка платежів та плата за обслуговування, тривале очікування на необхідний ремонт та відсутність можливості домовитися про оренду чи умови. Тому що, коли квартал належить Уолл-стріт, або бери, або йди, створюється монополія, і, давайте будемо зрозумілими, ця модель вже проникає у Велику Британію. У багатьох наших містах дрібні орендодавці продають нерухомість, ціни на сімейні послуги знижуються, а більші орендодавці, корпоративні орендодавці, купують її у великих масштабах, маючи довгострокові стратегії домінування на ринку.
Ми всі розуміємо, що нерухомість загалом є чудовою довгостроковою інвестицією. Що ж, великі корпорації також це розуміють і дедалі більше враховують це. В обох країнах, у Великій Британії та США, ми спостерігаємо одну й ту саму історію – перехід багатства від сімей до фінансових установ, від власників-мешканців до корпорацій-орендарів, таких як Lloyds Bank.
Навіть керівництво Китаю заявило, що будинки призначені для життя, а не для спекуляцій. Я не кажу, що однопартійна авторитарна держава — це правильний шлях, звичайно, це не так, але тут, на Заході, якби прем'єр-міністр встав і сказав, що будинки призначені для життя, а не для спекуляцій, я не можу уявити, щоб цей напрямок був негативним для суспільства в цілому. А що ви думаєте? Натомість ми фінансуємо житло, будинки, і чим важливіша потреба, тим прибутковіша вона стає.
Ось чому житло, як і продукти харчування та енергоносії, пилососять установи, бо коли кожному щось потрібно, можна взяти будь-яку плату. І сумно в цьому те, що чим більше ви змушуєте населення витрачати все більше і більше на оренду чи іпотеку, тим менше грошей у нього залишається на речі, продуктивні для зростання економіки. Це заманює продуктивний капітал у непродуктивні активи та з часом все більше паралізує економіку.
То що ж буде далі? Ось чим це закінчиться. Менше власності, більше залежності від оренди та зростання нерівності багатства між поколіннями, тому що чим більше середній клас втрачає доступ до таких активів, як житло, тим більше він стає постійним орендарем. І ми всі спостерігаємо загибель середнього класу, який володіє нерухомістю.
І це не просто теорія, це відбувається в режимі реального часу. Тож що робити з цією інформацією? Я розумію, що це трохи гнітюче, але ви все ще можете інвестувати розумно, ви все ще можете накопичувати багатство, але зараз вам доведеться грати в іншу гру. Ситуація відрізняється від тієї, що була протягом останніх трьох-чотирьох десятиліть.
Я багато розповідаю про те, як це зробити, на цьому каналі. Вибачте, якщо це відео дещо негативне. Я просто хочу поділитися неприкрашеним поглядом на реальність, щоб ви могли отримати максимум від гри, в яку стає все складніше й складніше грати.
