Питання оподаткування при здачі квартири в оренду хвилює багатьох українців, які прагнуть мати стабільне джерело пасивного прибутку. У 2025 році ця тема знову стала особливо актуальною, адже інвестиції в житлову нерухомість знову опинилися в центрі уваги. Та чи дійсно оренда квартири є вигідним варіантом? Можливо, існують інші способи вкладень у нерухомість, які не потребують великих початкових інвестицій, але водночас забезпечують стабільний дохід? Давайте розглянемо різні підходи та зважимо всі переваги й недоліки кожного з них.
Квартира в оренду як інвестиція: чи справді це вигідно?
Скільки коштує купити квартиру?
Придбання житлової нерухомості з метою подальшої оренди вимагає значних фінансових вкладень. У 2025 році ціни на однокімнатні квартири в Києві стартують від 50 000 доларів на околицях та сягають 150 000 доларів у центральних районах міста. В обласних центрах ситуація дещо інша: у Львові квартири можна знайти від 30 000 доларів, а у Дніпрі та Харкові — навіть від 25 000 доларів.
Середній дохід від оренди
Орендний бізнес у великих містах України наразі приносить власникам однокімнатних квартир такий середній щомісячний дохід:
Київ: 400–800 доларів;
Львів: 300–500 доларів;
Одеса: 250–450 доларів;
Харків і Дніпро: 200–350 доларів.
На перший погляд, пасивний дохід від здачі нерухомості здається доволі привабливим. Проте варто перейти до конкретних розрахунків, аби оцінити реальну прибутковість таких інвестицій.
Що варто врахувати?
Інвестування в орендну нерухомість має чимало переваг: це матеріальний актив, який можна побачити і контролювати, стабільне джерело щомісячного доходу, а також потенціал зростання вартості майна з часом. Не дивно, що багато досвідчених інвесторів розпочинали саме з купівлі житла для здачі в оренду.
Однак для повного розуміння картини важливо враховувати всі нюанси, що впливають на дохідність такої інвестиції. Ось ключові фактори, які потрібно включити в розрахунки прибутковості:
Податки. Доходи від здачі квартири в оренду оподатковуються: 18% ПДФО та 1,5% військового збору. У підсумку — близько 20% від орендного прибутку.
Комунальні платежі. Хоча ці витрати часто перекладаються на орендаря, конкуренція на ринку змушує деяких власників брати їх на себе, особливо в низький сезон.
Ремонт і технічне обслуговування. Варто щороку резервувати 2–5% вартості квартири на косметичні оновлення, заміну меблів, побутової техніки тощо.
Простої між орендарями. Не завжди вдається здати квартиру одразу — іноді вона може стояти порожньою 1–2 місяці на рік.
Пошук орендарів. Це займає час і може вимагати фінансових витрат — оголошення, послуги ріелторів, перевірка кандидатів.
Управління об'єктом. Власнику доводиться вирішувати побутові питання, слідкувати за станом квартири та своєчасною оплатою оренди.
З урахуванням усіх цих витрат реальна річна прибутковість інвестування в житло для здачі в оренду, як правило, становить 3–7%. Інакше кажучи, інвестиція в квартиру вартістю 50 000 доларів окупиться приблизно за 15–20 років.
Крім того, цей вид інвестування потребує значного стартового капіталу. Варто також мати на увазі, що прибутковість може змінюватися під впливом зовнішніх обставин. Наприклад, закриття поблизу великого бізнес-центру або вишу може знизити попит на оренду, тоді як відкриття нового торговельного комплексу — навпаки, підвищити його. Економічні кризи, війна чи інші непередбачувані події теж можуть істотно вплинути на орендні ставки та рівень заповненості житла.
REIT — інвестиції у нерухомість без купівлі квартири
Як працює REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) — це спеціалізовані інвестиційні фонди нерухомості, які дозволяють звичайним інвесторам брати участь у прибуткових проектах у сфері комерційної нерухомості. По суті, це компанії, що володіють, управляють або фінансують дохідну нерухомість — торговельні центри, офіси, склади, готелі та інші об’єкти.
Щоб компанія могла вважатися REIT, вона повинна відповідати таким основним вимогам:
Мінімум 75% активів повинні бути вкладені в нерухомість.
Щонайменше 75% доходів мають надходити від оренди, продажу або обслуговування нерухомості.
Не менше 90% прибутку щороку має розподілятися серед інвесторів у вигляді дивідендів.
В Україні прикладом такого підходу є Inzhur — перша вітчизняна компанія, яка працює за моделлю REIT.
Як це працює для інвестора?
Ви інвестуєте кошти, купуючи інвестиційні сертифікати або акції фонду.
Команда професіоналів керує об'єктами нерухомості, займається орендарями, утриманням майна та стратегією розвитку.
Ви отримуєте дохід — як у вигляді регулярних дивідендів від орендної плати, так і від зростання вартості активів у портфелі фонду.
Такий формат інвестування робить ринок нерухомості доступним навіть для тих, хто не має великого стартового капіталу чи бажання самостійно управляти нерухомістю.
Дохід, ризики, поріг входу
Інвестування в REIT забезпечує пасивний дохід із двох ключових джерел:
Регулярні дивіденди від орендних платежів. Зазвичай вони становлять 5–15% річних у доларах, залежно від фонду та ринку. Наприклад, український REIT-фонд Inzhur виплачує дивіденди щомісяця, що є перевагою порівняно з багатьма зарубіжними фондами, де виплати здійснюються раз на квартал або рік.
Зростання вартості активів. У довгостроковій перспективі ціна на комерційну нерухомість зазвичай зростає, відповідно збільшується і вартість вашої частки в фонді.
Переваги REIT порівняно з купівлею квартири
Низький поріг входу. Наприклад, інвестором в Inzhur можна стати вже з 1 000 гривень, що робить нерухомість доступною для широкого кола людей.
Ліквідність. Ви можете продати свою частку протягом одного робочого дня, без необхідності проходити складну процедуру продажу квартири.
Диверсифікація. Кошти розподіляються між декількома об'єктами нерухомості, що знижує ризики втрат.
Професійне управління. Вам не потрібно шукати орендарів, займатися ремонтом чи адміністративною рутиною — цим займаються експерти.
Надійні орендарі. REIT-фонди зазвичай укладають довгострокові контракти з великими компаніями, що гарантує стабільний дохід.
Захист інвесторів
Державний контроль. Діяльність REIT регулюється законом про інститути спільного інвестування та контролюється НКЦПФР.
Незалежний аудит. Фонди щорічно проходять перевірку міжнародними аудиторськими компаніями.
Прозорість. Інвестори мають повний доступ до фінансової документації та звітності фонду.
Можливі ризики
Як і будь-який фінансовий інструмент, REIT не позбавлений ризиків:
Залежність від загальної економічної ситуації — кризи або рецесії можуть вплинути на дохідність.
Коливання ринкової вартості інвестицій — ціна сертифікатів може змінюватися.
Ефективність управління фондом. Результати напряму залежать від досвіду і рішень менеджменту.
У підсумку, REIT — це гнучкий і доступний спосіб отримувати дохід від нерухомості, не маючи великого стартового капіталу і не займаючись самостійним управлінням активами.
Чому варто звернути увагу на фонди Inzhur?
Компанія Inzhur відкриває нову сторінку в історії інвестицій в українську нерухомість, надаючи кожному охочому можливість стати співвласником престижних об’єктів без необхідності володіти великим капіталом чи займатися управлінням. Це перша українська REIT-компанія, яка працює за міжнародними стандартами, роблячи інвестування простим, доступним і прозорим.
Два фонди, що заслуговують на увагу
Цей фонд зосереджений на придбанні Ocean Plaza — одного з найвідоміших і найбільших торгово-розважальних центрів у Києві. Сьогодні об’єкт перебуває у державній власності, але вже у 2025 році заплановано аукціон із приватизації, на якому фонд Inzhur планує взяти участь.
Ключові переваги для інвестора:
Участь можлива вже від 4 000 гривень;
До проведення аукціону ваші кошти інвестуються в ОВДП з прибутковістю 13–15% річних у гривні;
У разі успішної приватизації очікувана дохідність — до 20% у доларах;
Якщо проєкт не реалізується — всі кошти повертаються інвесторам.
Це унікальний шанс долучитися до володіння знаковим об’єктом нерухомості в столиці на вигідних умовах.
Місія цього фонду — відновлення Житнього ринку на Подолі та створення на його базі сучасного гастрономічного хабу. Це не лише інвестиційний, а й соціальний проєкт із великим потенціалом.
Що отримує інвестор:
Вхід від 1 000 гривень, доступний майже кожному;
На етапі підготовки кошти працюють в ОВДП із 13–15% прибутковістю;
Після запуску хабу очікувана дохідність — приблизно 10% у доларах;
Проєкт реалізується спільно з лондонським офісом Colliers та українськими архітекторами;
Інвестори стануть співвласниками сучасного простору з ресторанами, фудкортами, креативними студіями в історичному центрі столиці.
Фонд також має громадську підтримку — його створення ініціювали активісти, які прагнуть зберегти важливий об'єкт культурної спадщини та зробити його доступним для містян.
Чому Inzhur — це вигідно?
Низький поріг входу. Ви можете інвестувати, навіть маючи невелику суму.
Щомісячні дивіденди. Пасивний дохід без затримок і складнощів.
Професійне управління. Всім займається команда експертів, а не ви особисто.
Соціальна відповідальність. Ваші кошти працюють не лише на прибуток, а й на розвиток міста.
Повна прозорість та захист інвестора. Регуляція, аудит, звітність — усе на належному рівні.
Висновок
Інвестування в нерухомість уже давно вийшло за межі купівлі квартири. REIT-фонди, зокрема Inzhur, пропонують сучасний, ефективний і прибутковий спосіб отримання доходу. Це шанс стати частиною масштабних проєктів, отримувати дохід у гривнях або доларах і водночас підтримати розвиток української інфраструктури та міської культури.
Змінюйте підхід до інвестицій уже сьогодні — разом з Inzhur.
