Суперфіцій або право забудови чужої ділянки
Давайте спочатку розглянемо, що оначає це іноземне слово Суперфіцій. Суперфіцій - це Римський термін, який можна перекласти, як право забудови чужої земельної ділянки, або як оренда земельної ділянки для її забудови.
Для України орендні відносини більш характерні, коли здійснюється будівництво на комунальних чи державних землях і передусім багатоповерхової забудови. Коли мова йде про низькоповерхову забудову, наприклад, котеджі, будиночки танхауси, то зазвичай земельна ділянка купується. Якщо в інвесторів стоїть завдання забудувати ділянку, то не завжди доречно ставити питання про необхідність продажу забудовнику земельної ділянки, чи то її купівлі.
Чому? Тому, що:
а) ви будете отримувати плату або постійно або одноразово, але при цьому будете залишатися власником ділянки;
б) можна просити не тільки гроші за забудову, а можна просити й частку в доходах від отого збудованого об'єкту.
В залежності від того, з якого боку ви знаходитеся
а) Якщо мова йде про те, що ви хочете будувати, то ви повинні зважити, чи цікаво вам зараз викласти більшу суму і купити цю ділянку.
б) Якщо ви хочете інвестувати, то можливо вам цікаво подивитись і не купити цю ділянку, а взяти ось таку квазіоренду, тобто, в суперфіцій і таким чином, зекономити кошти, які необхідно витратити на забудову.
в) Якщо ви власник земельної ділянки і не хочете продавати, то можливо і не варто її продавати, можливо є сенс залишитись власником, попросити частку в майбутньому об'єкті, плюс періодичні якісь платежі і таким чином зберегти ділянку за собою.
Що ж собою являє власне суперфіцій?
Суперфіцій - це специфічний договір, подібний до договору оренди, але на відміну від оренди земельної ділянки, принаймні станом на сьогодні, необмежений строком. Окрім земель державної, комунальної власності, де закон говорить, подібно до оренди, ділянка надається, не більше ніж на 50 років. Цей договір передбачає плату і цей договір передбачає, що на земельній ділянці має початися будівництво. Якщо цього не відбулося на протязі трьох років, то згідно закону, цей договір втратить чинність. Тому, це певної міри гарантія для власника, що він не втратить її просто так, а через певний час вона повернеться умовно кажучи до нього.
Плата за суперфіцій може бути в трьох формах:
1 - це може бути одноразова виплата, навряд, що в умовах війни дуже цікава історія;
2 - це можуть бути періодичні виплати, подібно до орендної плати, можна передбачити їх хоч кожен місяць, хоч кожен квартал чи рік, чи кілька років, все залежить від вашого бажання;
3 - це може бути частка від майбутніх доходів, особливо це цікаво, якщо земельна ділянка передається під будівництво логістичного центру, чи інших якихось промислових об'єктів, які передбачають періодичність цих доходів.
Тепер кілька питань, що буде, якщо строк суперфіцію закінчиться, оскільки його можна укласти, як на 5 років так і на 55 років?
Закон каже, що по-перше, власник земельної ділянки може вимагати від власника суперфіцію, приведення ділянки у попередній стан, що є цілком прикольною і логічною вимогою для власника - поверни мені те, що ти взяв, але треба теж розуміти, що якщо береться земельна ділянка під забудову, то навряд чи дуже логічно повертати її без будови.
Тому по-друге, закон каже, що якщо збудоване майно істотно перевищує вартість земельної ділянки, то може бути навпаки, тобто забудовник може просити, звісно через суд, викупити, передати йому земельну ділянку.
Третій варіант - це коли власник земельної ділянки викупить об'єкти нерухомості, які були на ній зведені.
Тому, якщо ви будете укладати такий договір, раджу на ці моменти звернути особливу увагу.
Отже, суперфіцій подібний до оренди, тільки він кращий від неї, тому що він дозволяє продавати. Це так ніби ви ним торгуєте, сьогодні ви уклали суперфіцій зі мною, завтра я його продав і вже він належить зовсім іншим особам. І тут, власне історія про те, що власність на земельну ділянку не гарантує, що ця земельна ділянка вільна і необтяжена, в нашому випадку здійснювалось будівництво на земельній ділянці. А як ми знаємо, земельна ділянка слідує за об'єктом нерухомого майна зведеного на ній, принаймні в нашій країні так.
