Земля відіграє незамінну роль у життєдіяльності людини й суспільства. У переважній більшості випадків землі є територіальним базисом для розміщення різних видів об’єктів – виробничої інфраструктури, допоміжних споруд, поселень громадян, культурних і релігійних пам’яток та ін. Проте у сфері сільського господарства, при виробництві аграрної продукції земля є головним, основним і незамінним фактором.
Протягом майже 70 років у СРСР існувала виключна державна власність на землю. Колгоспи і радгоспи були постійними користувачами земельних угідь, а громадянам надавалися в користування лише невеликі земельні ділянки для будівництва й обслуговування житлового будинку, спорудження гаражу, побутових споруд тощо. Ситуація принципово змінилася з початком реформування земельних відносин, зокрема, з прийняттям Закону України «Про форми власності на землю» від 30 січня 1992 р., який вперше запровадив в Україні поряд з державною колективну і приватну форми власності на землю.
З головою занурюватись в історію не будемо, тож надаємо коротенький список основних нормативних актів, і їх значення для земельної реформи:
• Початковий етап реформування земельних відносин передбачав роздержавлення землі. Земля передавалася за умови, що на вимогу членів підприємств вона буде розпайована і, при потребі, виділена в натурі на земельні ділянки із статусом приватної власності. Указ Президента України від 10 листопада 1994 року «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» прискорив завершення процесу роздержавлення землі.
• Логічним продовженням став Указ Президента України від 8 серпня 1995 року «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям», який був прийнятий з метою забезпечення реалізації невідкладних заходів щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва.
• Суттєво сприяло продовженню земельної реформи прийняття у жовтні 2001 року Земельного кодексу України і Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», який визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, особливості розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).
Таким чином, можна виділити такі етапи земельної реформи, як: роздержавлення та приватизація продуктивних земель, організаційна перебудова аграрного виробництва.
Що таке пай: щось міфічне чи реальне?
Земельний кодекс досі не містить чіткого визначення поняття «земельний пай». Проте виходячи із положень ст. 25, це земельна частка, виділена при приватизації державних та комунальних сільськогосподарських підприємств (всім відомих колгоспів), а також при приватизації інших комунальних закладів.
На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах. Отже, «умовність» паїв полягає в тому, що вони не були виділені в натурі, тобто не мають чітко визначених меж та розташування на місцевості.
Розмір земельних паїв для кожного конкретного підприємства обчислювався індивідуально приблизно за такою формулою: від загального розміру земельних угідь, які належали, наприклад, колгоспу, віднімалась площа землі, яку було вирішено все ж залишити у власності держави. А площу земель, передану під приватизацію, ділили на кількість працівників та пенсіонерів цього колгоспу. Ось чому земельні паї не мають встановленого розміру, адже чим більше земель було у конкретному колгоспі, тим більші паї.
Земля поділялася на всіх членів порівну, з видачею сертифікату на земельний пай. При цьому сертифікат тільки свідчив про права на землю, із зазначенням розміру в гектарах, але без можливості дізнатися конкретну адресу земельної ділянки. Тому, після виділення землі, власник сертифіката міг отримати держакт на право власності на землю.
Таким чином, зазначений сертифікат, згідно з пунктом 17 Перехідних положень Земельного кодексу, є дійсним до моменту виділення земельної ділянки в натурі. Далі – документом, що підтверджує право на земельну ділянку, є акт на право власності на землю.
Отримання права власності на паї: що змінилось з 2013 року?
Указом Президента України від 8 серпня 1995 року «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» передбачався розподіл земель на земельні частки (паї) і видача членам цих підприємств сертифікатів єдиного зразка, що гарантують право на земельну частку (пай) в землі, яка перебуває у колективній власності. Таким чином володарі сертифікатів отримали право вільного виходу з підприємств із своїми земельними частками (паями).
При цьому сертифікат свідчив тільки про право на землю, із зазначенням розміру в гектарах, але без конкретного місця розташування. Тому, після виділення землі, власник сертифікату мав отримати державний акт на право власності на землю. З прийняттям Закону України “Про державний земельний кадастр” 2013 року процедура змінилася, і замість державного акту стали видавати виписку з державного реєстру про право власності.
Таким чином, з 1 січня 2013 року земельні ділянки як об’єкти права реєструються в Державному земельному кадастрі, а права на них (власності, користування тощо) — у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Державні акти власності на землю старого зразка є підтвердженням права власності особи на земельну ділянку, проте, аби укласти договір оренди чи подарувати таку ділянку, потрібно мати кадастровий номер, а отже – пройти державну реєстрацію.
Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер земельної ділянки – це індивідуальна послідовність цифр та знаків. За відсутності кадастрового номера власник ділянки фактично не має права розпоряджатися нею: дарувати, здавати в оренду, продавати, тощо.
Тож, власники земельних ділянок, які мають державний акт на землю «старого» зразка, мають перевірити свою ділянку на наявність кадастрового номеру та подбати про його присвоєння в разі відсутності. Оскільки, на період дії правового режиму воєнного стану доступ до Публічної кадастрової карти закритий, перевірити інформацію щодо кадастрового номеру можна в ЦНАП та в державних реєстраторів – нотаріусів.
Якщо цього не зробити, власник не буде убезпечений від можливих негативних наслідків відсутності даних про власника земельної ділянки у Державному земельному кадастрі та Реєстрі речових прав. На практиці поширені випадки, коли за відсутності відповідних відомостей у реєстрах ця ділянка виділяється іншій особі, що тягне за собою спори з новими господарями стосовно права власності на земельну ділянку. Такі спори часто переходять у конфлікти чи довгі і затратні судові процеси. Отже, щоб запобігти небажаній судовій тяганині, радимо власнику зареєструвати право власності на земельну ділянку і отримати на руки відповідний Витяг з Державного реєстру прав.
Вікно можливостей для юридичних осіб
З 01.01.2024 р. почався новий етап земельної реформи, який є продовженням процесу лібералізації земельних відносин та введення ринку землі.
Найважливішою особливістю цього етапу земельної реформи є допуск юридичних осіб до купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, про що прямо зазначається у Перехідних положеннях Земельного кодексу.
Так, відповідно до Закону України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» громадяни України можуть мати у власності не більше 10 тис. гектарів земель сільськогосподарського призначення. Водночас площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи не може перевищувати площі земельних ділянок, що перебувають у власності всіх її учасників, але так само не може становити більше 10 тисяч гектарів.
В межах цього етапу земельної реформи ринок землі відкритий лише для тих юридичних осіб-резидентів, які відповідають встановленим законодавством правилам, зокрема створені та зареєстровані за українським законодавством, учасниками є громадяни України, та відсутні санкції. Законодавство все ще встановлює обмеження на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення для юридичних осіб із іноземними учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками.
Доля земельних часток (паїв) у 2025 році
Відповідно до ст. 13 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник паю або його спадкоємець не оформить право власності на цю земельну ділянку, він вважатиметься таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. До цього часу ділянка буде вважатись «незатребуваною». Після 1 січня 2025 року незатребувані ділянки будуть визнані безхазяйними. Їх передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території якої вони розташовані.
Проте, якщо власник невитребуваної земельної ділянки або його спадкоємець пропустить строк оформлення земельної ділянки з поважної причини, він може подати позов до суду про визначення додаткового строку для оформлення. Такі зміни в законодавстві були запроваджені Законом № 2498-VIII, що набрав чинності 1 січня 2019 року.
Протягом семи років із дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).
Норма закону сформульована доволі чітко, і мета її цілком зрозуміла — завершити нарешті процедуру паювання земель, яка стартувала 28 років тому.
Анжеліка Іваницька, консультант юридичної клініки PRO BONO
