Як у Хмельницькому забудовують парки: три проєкти біля зелених зон міста

Комунальна автостоянка біля парку Чекмана, земля транспортного підприємства поруч із дендропарком та приватна промислова ділянка, оточена природоохоронною територією. У трьох випадках багаторівневі паркінги, комерційні приміщення та житлові будинки з’являються через різні земельні й містобудівні механізми.

У кожному з трьох випадків забудова просувається не через пряме відчуження землі парку, а через послідовні земельні та містобудівні рішення. В одному кейсі комунальній ділянці змінили цільове призначення, в іншому приватній компанії передали функції замовника будівництва через комунальне підприємство, ще в одному — затвердили житлову забудову приватної території, фактично оточеної дендропарком.

Ключовим документом у таких проєктах є детальний план території. Він ще не дозволяє розпочинати будівництво, але визначає функцію землі, орієнтовні параметри об’єктів, планувальні обмеження та стає основою для видачі містобудівних умов і подальшого оформлення дозвільної документації.

Додаткові обмеження виникають через сусідство з об’єктами природно-заповідного фонду. В охоронних зонах заборонена діяльність, здатна негативно впливати на парк або іншу заповідну територію. Тому кожен такий проєкт має враховувати межі охоронної зони, режим використання землі та можливий вплив забудови, підтверджений містобудівною й екологічною документацією.

1. Парк Чекмана: автостоянка стала ділянкою під комерційний паркінг

Земля та майно

Йдеться про дві комунальні ділянки на вулиці Проскурівського підпілля, 112-А:

• 6810100000:02:005:0003 — 0,3138 гектара;

• 6810100000:02:005:0002 — 0,3462 гектара.

Їхня загальна площа становить 0,66 гектара. Ділянки розташовані вздовж вулиці на межі парку Чекмана. До 2024 року вони мали цільове призначення 02.09 — для будівництва й обслуговування паркінгів та автостоянок.

У 1995 році міська влада безкоштовно передала обласній організації Всеукраїнської спілки автомобілістів майновий комплекс автостоянки: металеву огорожу, асфальтовану територію площею 6 805 квадратних метрів, лінію освітлення та приміщення для працівників і ремонту автомобілів. Земля залишилася комунальною і згодом була оформлена в оренду.

Договір оренди землі, на який надалі посилалися сторони, уклали 9 лютого 2012 року. Орендарем залишалася громадська організація, а власником землі — територіальна громада Хмельницького.

Компанія депутата з’явилася перед розглядом питання

ТОВ «Будівельно-монтажне управління 525» зареєстроване у 2017 році. 22 травня 2024 року до реєстру як засновника компанії внесли депутата Хмельницької міської ради Олександра Семенюка. Йому належить 100% статутного капіталу підприємства.

Семенюк же, є депутатом від «Слуги народу» і входить до постійної комісії міськради з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища. Саме ця комісія попередньо розглядає питання зміни призначення землі та її передачі в користування.

Уже 31 травня 2024 року, через дев’ять днів після зміни власника компанії, комісія розглядала:

• зміну призначення обох ділянок;

• передачу їх у суборенду ТОВ «БМУ 525»;

• звернення самої компанії щодо оформлення суборенди.

Перед розглядом Семенюк заявив про конфлікт інтересів і повідомив, що не братиме участі в обговоренні та голосуванні. Комісія підтримала питання п’ятьма голосами, один депутат не голосував.

На тому ж засіданні начальниця управління земельних ресурсів Людмила Матвеєва повідомила, що документація ще не надходила до управління для перевірки дотримання законодавства, тому надати повну інформацію комісії неможливо. Попри це, комісія рекомендувала підготувати проєкт рішення для сесії.

Міськрада змінила призначення землі

25 липня 2024 року міська рада рішенням №7 дозволила змінити код цільового призначення обох ділянок:

• було — 02.09, автостоянки та паркінги;

• стало — 03.10, адміністративні й офісні будівлі компаній, які займаються прибутковою діяльністю.

Тим самим рішенням рада погодила укладення договору суборенди між Спілкою автомобілістів і ТОВ «БМУ 525».

У вересні 2024 року міськрада затвердила землевпорядні проєкти зі зміною призначення. Таким чином комунальна земля, яка десятиліттями використовувалася під автостоянку біля парку, юридично стала придатною для адміністративно-комерційної забудови.

Договір суборенди уклали 8 листопада 2024 року. 13 лютого 2025 року сторони внесли до нього зміни.

«Реконструкція» 81 квадратного метра

15 квітня 2025 року ТОВ «БМУ 525» подало заяву на отримання містобудівних умов для:

Юридичною основою проєкту стала наявна будівля площею 81,1 квадратного метра. Саме її реконструкцію планують проводити на двох ділянках загальною площею 6 600 квадратних метрів.

Використання режиму реконструкції саме по собі не є порушенням: реконструкція може передбачати добудову, зміну параметрів і функціонального призначення об’єкта. Однак у цьому випадку невелика будівля автостоянки стала майновою підставою для проєктування багаторівневого паркінгу з комерційними приміщеннями на всій території.

Відмова архітектури та рішення суду

16–17 квітня 2025 року управління архітектури відмовило компанії у видачі містобудівних умов через невідповідність намірів чинній містобудівній документації. Під час судового процесу управління уточнило, що ділянки:

• включені до охоронної зони об’єктів природно-заповідного фонду;

• частково розташовані в межах червоних ліній вулиці.

26 травня 2025 року Хмельницький окружний адміністративний суд скасував відмову та зобов’язав управління видати містобудівні умови. Суд вказав, що у первинному рішенні архітектури не були конкретизовані всі причини невідповідності, а самі ділянки сформували раніше, ніж у Генплані 2022 року їх віднесли до охоронної зони.

Щодо червоних ліній суд зазначив, що обмеження мають бути відображені в містобудівних умовах, але саме їхнє існування не повинно автоматично бути підставою для відмови у видачі документа.

Суд не видавав дозволу на будівельні роботи та не скасовував природоохоронні обмеження. Він зобов’язав міське управління надати містобудівні умови, у яких ці обмеження мають бути визначені.

2. «Діамант» біля дендропарку: комунальна ділянка у приватному житловому проєкті

Другий проєкт розташований біля дендропарку «Поділля» на місці згорілого кафе «Марися». В офіційній містобудівній документації об’єкт називається «багатофункціональним готельно-житловим комплексом із торговельним центром», у рекламі — БФК або ЖК «Діамант».

Три ділянки, одна з яких комунальна

Детальний план охоплює три земельні ділянки:

Загальна площа проєкту становить 0,4194 гектара. Комунальна ділянка займає 52,5% усієї території.

Комунальна земля перебуває у постійному користуванні КП з організації роботи міського пасажирського транспорту. 10 березня 2020 року підприємство уклало з ТОВ «Проспект-Д» договір про участь у будівництві та передачу функцій замовника. Дві приватні ділянки компанія отримала в користування для забудови за договорами суперфіцію у вересні 2020 року.

Отже, земля не була приватизована і не вибула з власності громади. Проте її включили до єдиного проєкту разом із приватними ділянками, а функції замовника будівництва комунальне підприємство передало приватній компанії.

Збільшення комунальної ділянки

Спочатку, у жовтні 2018 року, транспортному КП передали ділянку площею 1 362 квадратні метри. У 2019 році її площу збільшили до 2 200 квадратних метрів через внесення «виправлених відомостей» до Державного земельного кадастру. Таким чином площа зросла на 838 квадратних метрів, або приблизно на 61,5%.

Публічного пояснення походження додаткової площі в рішенні міськради не наведено. При цьому саме ділянка площею 0,22 гектара надалі стала найбільшою частиною території приватного комплексу.

Параметри комплексу

ДПТ передбачає один дев’ятиповерховий будинок із 126 квартирами, орієнтовно на 200 мешканців. Площа забудови становить 1 452 квадратні метри. Запроєктовано 18 відкритих місць для автомобілів і 50 місць у підземному паркінгу.

У документації зазначено, що навколо території розташований природно-заповідний фонд, а охоронна зона дендропарку «Поділля» становить 30 метрів. Водночас автори ДПТ зробили висновок, що проєкт не спричинить негативних змін для природоохоронних територій за умови належного виконання будівельних робіт.

Містобудівні рішення з’являлися раніше за ДПТ

Містобудівні умови на готельно-житловий комплекс видали у червні 2021 року. Рішення про розроблення детального плану міськрада ухвалила пізніше — 28 квітня 2022 року. Сам ДПТ затвердили 15 вересня 2023 року.

У грудні 2022 року набрали чинності зміни до Генерального плану, якими територію визначили як перспективну багатоквартирну житлову забудову, водночас залишивши частину природоохоронних та історико-культурних обмежень. Таким чином містобудівні умови були видані до остаточного оформлення ДПТ та зміненої функціональної моделі території.

Громадські слухання та зауваження архітекторів

Громадські слухання щодо трьох детальних планів відбулися 19 грудня 2022 року. За даними організаторів, були присутні сім представників громадськості. Запитань, пропозицій або заперечень у протоколі не зафіксували, а розгляд трьох ДПТ тривав близько 30 хвилин. За інформацією ГО "Жіночий Антикорупційний Рух"

15 лютого 2023 року проєкт розглядала архітектурно-містобудівна рада. Під час засідання порушували питання:

• розміщення житла біля дендропарку та в межах його охоронної зони;

• близькості складських приміщень і АЗС;

• нестачі паркомісць;

• навантаження на школи й дитсадки;

• відсутності остаточних рішень щодо укриття;

• необхідності зменшити поверховість або змінити житлову функцію на готель чи апартаменти.

Більшість зауважень залишили у формі рекомендацій. Після цього ДПТ був затверджений міськрадою.

Паркінг на комунальній землі

20 травня 2025 року управління архітектури видало окремі містобудівні умови на підземний паркінг на комунальній ділянці 0119. У документах зазначено, що паркінг призначений для обслуговування майбутнього житлового комплексу.

За поясненням директора транспортного КП, початковий договір передбачав передачу підприємству щонайменше 30 паркоматів, вартість яких мала відповідати 5% кошторисної вартості будівництва. Згодом умову замінили на виплату підприємству 5% кошторисної вартості грошима.

У відкритих матеріалах не оприлюднені незалежна оцінка права використання комунальної ділянки, обґрунтування саме п’ятивідсоткової компенсації та механізм контролю кошторисної вартості, від якої вона розраховуватиметься.

Кримінальне провадження

5 квітня 2023 року правоохоронці зареєстрували кримінальне провадження за частиною другою статті 364 Кримінального кодексу — можливе зловживання владою або службовим становищем. У 2023 році обшуки проводили в управлінні архітектури, комунальному транспортному підприємстві та в офісі компанії, пов’язаної з реалізацією проєкту. Серед вилучених документів були містобудівні умови, договір КП із «Проспект-Д», додаткові угоди та будівельна документація.

У матеріалах слідства й журналістського аналізу згадувалися можливі невідповідності:

• територія проєкту близько 0,42 гектара замість орієнтовно необхідних 0,8 гектара;

• недостатня кількість пожежних проїздів;

• нестача паркомісць;

• відсутність частини обов’язкової прибудинкової інфраструктури;

• суперечності щодо озеленення та природоохоронних зон.

Ці твердження є версією слідства та авторів розслідування. Відкритого вироку, який би встановлював незаконність усього комплексу або вину конкретних посадовців, у перевірених джерелах немає.

Політичні зв’язки

Власницею та керівницею ТОВ «Проспект-Д» є Олена Беспалько. У 2020 році вона балотувалася до Хмельницької обласної ради від партії «Команда Симчишина», але депутаткою не стала.

Сам факт балотування не утворює юридичного конфлікту інтересів. У відкритих документах не встановлено, що Беспалько як посадова особа брала участь у прийнятті рішень міськради щодо цього проєкту. Це політичний зв’язок, а не підтверджене порушення антикорупційного законодавства.

3. Сім багатоповерхівок у приватному анклаві дендропарку

Третя історія стосується ділянок на Старокостянтинівському шосе, 1/1. Вони розташовані всередині зеленого масиву дендропарку «Поділля», але перебувають у приватній власності та історично використовувалися як промислова територія колишнього підприємства з виробництва плодово-ягідних вин.

Дві ділянки з різною історією

Основна ділянка:

• кадастровий номер 6810100000:18:001:0121;

• площа — 2,735 гектара;

• призначення — для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

• власник — ТДВ «Хмельницький».

Сусідня ділянка:

• кадастровий номер 6810100000:18:001:0098;

• площа — 1,0964 гектара;

• призначення — для будівництва й обслуговування багатоквартирного житлового будинку;

• власник — ТОВ «Юрсес».

Разом їхня площа становить приблизно 3,83 гектара.

Як оформили основну ділянку

У 2000 році Хмельницька міська рада видала ВАТ «Хмельницький» державний акт на право колективної власності на 3,5 гектара землі сільськогосподарського призначення. Підприємство було створене під час приватизації державного виноробного виробництва, а згодом реорганізоване у ТДВ «Хмельницький». За матеріалами Vsim.

У лютому 2019 року ТДВ зареєструвало приватну власність на ділянку площею 2,735 гектара. Прокуратура оскаржила реєстрацію, вважаючи, що правонаступництво підприємства не давало автоматичного права оформити землю колективної власності як приватну. Господарський суд відмовив у позові, апеляція залишила рішення чинним, а 14 вересня 2021 року цю позицію підтримав Верховний Суд.

Паралельно розслідувалося кримінальне провадження щодо можливого шахрайського заволодіння землею. Остання публічна згадка про старе провадження стосується дозволу на огляд ділянки у 2022 році. Його остаточний результат у відкритих джерелах не оприлюднений.

Приватизація меншої ділянки

Менша ділянка разом із будівлями та обладнанням винного цеху перебувала у державній власності. Її приватизували у 2015 році.

Оціночна вартість майна становила 5,521 мільйона гривень. За даними, наведеними у журналістському дослідженні, строк дії оцінки завершився до проведення продажу. Єдиним учасником і покупцем стало ТОВ «Юрсес», зареєстроване в жовтні 2015 року, за кілька місяців до приватизації. Кінцева ціна не відрізнялася від оціночної.

У лютому 2016 року управління архітектури видало чотири комплекти містобудівних умов на будівництво чотирьох шестиповерхових будинків загалом на 240 квартир. У березні 2016 року міська рада змінила категорію землі з промислової на житлову та громадську забудову.

Таким чином підготовка меншої ділянки до житлового будівництва розпочалася ще у 2016 році.

ДПТ дозволяли для однієї ділянки

У червні 2024 року міська рада дозволила розробити детальний план для ділянки 0121 площею 2,735 гектара. Метою одразу визначили будівництво та обслуговування багатоповерхових житлових будинків.

Формальним замовником стало управління архітектури, а фінансування документації поклали на заявника — ТДВ «Хмельницький».

Розробником детального плану стало хмельницьке ТОВ «Кайлас-К». Тристоронній договір №1/24/044 між компанією, управлінням архітектури та містобудування і ТДВ «Хмельницький» уклали 24 грудня 2024 року. Формальним замовником документації виступило міське управління, а її розроблення фінансував приватний власник землі.

ПП «Кайлас-К» входить до складу Консорціуму «Кайлас Груп». Співвласником цього консорціуму є хмельничанин Олександр Юськов.

Олександр Юськов також є співвласником київської фірми «КАЙЛАС АЕРО/ГІС ТЕХНОЛОГІЇ». Частку в цій же компанії декларує Ольга Юськова — в.о. начальника відділу охорони культурної спадщини Хмельницької міської ради. Попри те, що посадовиця не вказує чоловіка у своїй декларації, її донька має по батькові «Олександрівна».

Крім того, інша пов'язана компанія (ТОВ «Кайлас-К») вже регулярно розробляє містобудівну документацію на замовлення управління архітектури Хмельницької міськради, яку оплачують приватні забудовники.

У розрахунках з’явилася друга ділянка

Хоча рішення міськради стосувалося ділянки площею 2,735 гектара, у техніко-економічних розрахунках ДПТ використовується територія площею приблизно 3,83 гектара. До параметрів комплексу фактично включили сусідню ділянку ТОВ «Юрсес» площею 1,0964 гектара.

Це створює процедурну невідповідність: міськрада дала дозвіл на планування однієї конкретної ділянки, а житловий комплекс і його нормативні показники розрахували для двох.

Що передбачає проєкт

ДПТ передбачає:

• шість десятиповерхових будинків;

• один восьмиповерховий будинок;

• 534 квартири;

• орієнтовно 1 005 мешканців;

• майже 4 000 квадратних метрів комерційних приміщень;

• підземний паркінг площею близько 6 800 квадратних метрів;

• 448 паркомісць, із яких 250 — підземні.

Це повноцінний житловий комплекс, а не реконструкція окремих виробничих будівель.

Суперечність із Генпланом

За даними аналізу містобудівної документації, основна ділянка в Генеральному плані віднесена до території зелених насаджень загального користування, тоді як у кадастрі вона зберігає сільськогосподарське призначення. ДПТ передбачає зміну її функції на багатоквартирну житлову забудову з комерційними приміщеннями.

Перед винесенням питання на сесію юридичне управління міськради зазначило, що до матеріалів не додали документів, які підтверджували б відповідність ДПТ Генеральному плану. Управління архітектури натомість посилалося на перехідні норми, які до 1 січня 2028 року дозволяють уточнювати функціональне призначення територій через ДПТ.

Отже, на момент голосування в самій міськраді існували різні правові позиції щодо відповідності проєкту Генеральному плану.

Громадські слухання без представників громадськості

Громадські слухання відбулися у квітні 2025 року у форматі відеоконференції. У них брали участь посадовці управління архітектури та директор ТОВ «Кайлас-К». Представників громадськості в протоколі не зазначено, запитань і пропозицій не зафіксовано. За трохи більше ніж 30 хвилин організатори розглянули два детальні плани.

Під час розгляду на архітектурно-містобудівній раді представники служб та фахівці порушували питання:

• невідповідності території Генплану;

• розміщення біля дендропарку та меморіалу жертв Голокосту;

• дотримання 30-метрової охоронної зони;

• протипожежних розривів;

• санітарних обмежень;

• інженерних мереж і водовідведення;

• включення до розрахунків другої земельної ділянки.

Частину питань запропонували вирішувати вже під час проєктування будинків та видачі містобудівних умов.

ДПТ та екологічну оцінку готувала одна компанія

ТОВ «Кайлас-К» одночасно розробило сам детальний план і звіт стратегічної екологічної оцінки до нього. Закон прямо не забороняє одному виконавцю готувати обидва документи. Водночас така модель не забезпечує організаційного відокремлення екологічної оцінки від розробника проєктного рішення.

У документації визнається наявність 30-метрової охоронної зони дендропарку. За аналізом графічних матеріалів, окремі елементи благоустрою та паркування накладаються на території з обмеженим режимом використання.

Кримінальне провадження та затвердження ДПТ

У жовтні 2025 року поліція відкрила нове кримінальне провадження щодо можливого зловживання службовим становищем під час підготовки містобудівної документації. У судовому реєстрі є ухвали в межах цієї справи, однак публічних повідомлень про підозру або обвинувального вироку немає.

У лютому 2026 року профільна земельна комісія підтримала ДПТ. 18 лютого 2026 року за його затвердження проголосували 24 депутати міськради. Міський голова Олександр Симчишин під час голосування утримався, але згодом підписав ухвалене рішення.

Власники та політичні зв’язки

Основними власницями ТДВ «Хмельницький» є Еліна Крижановська та Тетяна Демчишена — по 38,31%. Вони ж володіють ТОВ «Юрсес» у рівних частках — по 50%. Тобто дві ділянки контролює одна група власників.

Тетяна Демчишена є дружиною депутата Хмельницької обласної ради Михайла Демчишена. Він входить до фракції «Слуга народу» та є заступником голови обласної комісії з питань будівництва, ЖКГ, інвестиційної політики, природокористування та екології.

Цей зв’язок не утворює автоматичного юридичного конфлікту в Хмельницькій міській раді: Михайло Демчишен не є її депутатом і не голосував за ДПТ. Водночас родина власниці землі має представництво в обласній раді та профільній комісії, пов’язаній із будівництвом і природокористуванням.

Три різні механізми забудови

Три проєкти не можна об’єднати одним юридичним визначенням «захоплення парку». Документи показують три окремі моделі.

1. Зміна призначення комунальної землі

Біля парку Чекмана земля залишилася комунальною, але її призначення змінили з автостоянки на адміністративно-комерційну забудову, після чого передали в суборенду компанії депутата міськради.

2. Комунальна ділянка як частина приватного комплексу

Біля дендропарку «Поділля» комунальна земля транспортного підприємства займає понад половину території «Діаманта». Право власності громада не втратила, але функції замовника передали приватній компанії, а ділянку включили до житлово-комерційного проєкту.

3. Перепланування приватного анклаву в зеленій зоні

На Старокостянтинівському шосе земля приватна, але розташована всередині масиву дендропарку. Через ДПТ сільськогосподарську та колишню промислову територію планують перетворити на комплекс із семи багатоповерхівок.

Що повторюється в усіх трьох історіях

У документах усіх трьох проєктів повторюються кілька обставин:

• близькість або часткове накладання на охоронні зони природно-заповідного фонду;

• зміна функціонального використання землі під комерційні чи житлові об’єкти;

• участь компаній, власники яких мають депутатські або політичні зв’язки;

• перенесення частини важливих обмежень на наступні етапи проєктування;

• мінімальна участь громадськості у процедурі;

• судові або кримінальні провадження навколо оформлення землі чи містобудівних документів.

Сьогодні ми бачимо переважно плани, детальні плани територій, зміну цільового призначення землі та перші дозвільні рішення. Але саме з таких документів починається забудова. За кілька років на місці автостоянок, промислових ділянок і територій біля парків можуть з’явитися десятки тисяч квадратних метрів житла, комерції та паркінгів.

Тоді новобудови побачать усі. А от зелені зони за ними — вже ні.

Хмельницький роками позиціонував себе як зелене місто. Натомість нинішня міська влада послідовно створює умови, за яких території біля парків стають ресурсом для приватної забудови. Землю не обов’язково прямо забирати в парку: достатньо змінити її призначення, включити до приватного проєкту, затвердити потрібний ДПТ або перенести природоохоронні обмеження на наступні етапи.

Так місто поступово перетворюється на бетонні джунглі — не всупереч рішенням влади, а за їхньої безпосередньої участі.