Ринок української нерухомості остаточно адаптувався до нових реалій, але правила гри змінилися кардинально. Покупці більше не купують «повітря» на котловані — натомість у тренді готові проєкти, точкова ліквідність та якісна інвестиційна математика. Розбираємо ключові цифри та тренди з останнього звіту ЛУН.
1. Первинний ринок: чому всі дивляться у бік готових об’єктів?
Головний тренд осені 2026 року на первинці — зменшення кількості нових стартів і фокус на фіналізації старих проєктів. За даними ЛУН, старт нових об’єктів у столичному регіоні помітно скоротився (у Києві кількість нових квартир на старті впала на 65%).
Що це означає для інвестора? Ринок стає дефіцитним. Будівництво нових комплексів гальмується через безпекові та економічні фактори, тому об’єкти, які вже введені в експлуатацію або знаходяться на фінальній стадії, автоматично отримують максимальну цінність.
Цінові реалії Києва: Середня вартість квадратного метра в новобудовах утримує позиції, але ринок став дуже сегментованим. За останній пів року ціни в сегменті комфорт-класу зросли в межах 5% у валюті, тоді як економ-клас просів. Середня ціна в бізнес-класі тримається на рівні $1830/м², а в преміумі — близько $3510/м².
Висновок: Епоха «дешевого котловану з ризиками» минула. Виграють ті, хто обирає ліквідні здані будинки, де мінімізовані будь-які ризики недобуду.
2. Вторинний ринок Києва: реальні ціни проти «очікувань продавців»
Цікавий розрив, який зафіксував звіт ЛУН за III квартал 2026 року — це прірва між цінами в рекламних оголошеннях і реальними угодами (цінами продажу).
Медіанні ціни в оголошеннях на вторинці за пів року дещо скоригувалися (наприклад, 2-кімнатні просіли приблизно на 12%, до $98 тис.).
Проте головне інсайдерське спостереження: реальна ціна продажу 3-кімнатних квартир на вторинці в середньому на 41% нижча за те, що просять продавці спочатку (для 1-кімнатних цей розрив менший — близько 15%).
Це свідчить про те, що ринок зараз належить покупцю з живими грошима, готовому до швидкої угоди, а продавці зі застарілим вторинним фондом змушені поступливо знижувати ціну.
3. Драйвери попиту: що рятує ринок?
Державна програма «єОселя»: Залишається потужним фундаментом, який підтримує попит, особливо на готове або близьке до введення в експлуатацію житло.
Доступність житла покращилася: За розрахунками ЛУН, співвідношення середньої зарплати до вартості 1-кімнатної квартири дещо покращилося порівняно з минулими роками (зараз це еквівалент біля 6,7 річної зарплати проти 7,6 року тому).
Релокація та регіональні лідери: Поки Київ і Львів тримають першість за абсолютними цінами ($1300–$1370 за кв.м на первинці), найбільші темпи зростання цін у відсотках демонструють західні та центральні регіони (Івано-Франківськ, Тернопіль, Черкаси). Але столиця залишається унікальною завдяки преміальному сегменту та бізнес-аудиторії.
4. Фокус на Печерськ: чому точкові проєкти б’ють рекорди ліквідності
Якщо перенести загальну макростатистику ЛУН на мікрорівень Києва, стає очевидним: ліквідність концентрується там, де є унікальні характеристики (видові квартири, архітектура, інфраструктура «місто в будинку») і реальний статус готовності.
Коли інвестори дивляться на преміум-сегмент Печерська, вони обирають не проєкти на папері, а конкретні вежі з готовими панорамами на Дніпро, власною інфраструктурою (SPA, підземні паркінги і автономність будинку) та з командою, яка довела здатність завершувати об’єкти попри всі кризові виклики.
Прикладом такого точкового переосмислення ринку є ЖК Edeldorf Hills — проєкт, який пройшов шлях від складнощів із заморожуванням до успішного введення в експлуатацію. У той час як первинний ринок загалом страждає від нестачі нових об’єктів, готові видові метри тут демонструють зовсім іншу економіку: потенціал оренди якісних квартир буде стартувати від $3000/міс., а можливість зайти в проєкт через спеціальні партнерські умови дозволяє суттєво обійти базовий прайс забудовника.
Підсумковий висновок для інвестора від огляду ЛУН 2026:
Ринок став прагматичним. Виграють ті, хто робить ставку на готовність об’єкта, сильну локацію та реальний дефіцит видових характеристик.
👉 Більше аналітики ринку, закриті кейси та розбори об’єктів у Києві публікую у своєму Telegram-каналі. Підписуйтесь, щоб тримати руку на пульсі.
