Автор тексту: Ярослав Білик
2021 року в Україні було знято мораторій на продаж землі. Вперше з часів отримання незалежности землевласники отримали право на продаж ділянок. Хоч і активний процес впровадження реформи триває вже другий рік поспіль, зміни в суспільстві вже відчутні.
Ще із 90-х український агросектор сильно страждав через численні обмеження на обіг земельної власності. Тобто українці 30 років не мали змоги купувати, продавати, передавати та брати кредити під заставу скарби, що законно їм належали. Це сприяло неефективному використанню великої кількості дорогоцінного земельного капіталу. Власність – це одна із тих речей, що найкраще працює за саморегулювання. Почуття власності, як відомо, найкраще мотивує до максимально ефективного використання ресурсів.
Перший крок для створення ринку було здійснено у 1990 році із Постановою Верховної Ради УРСР “Про земельну реформу”. Відтоді почалася довга тяганина впровадження реальних змін. Радянські забобони та низький рівень освіченості населення заважали капіталістичному перетворенню економіки. Ухвалений 2001 року Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» встановив мораторій, що відтягував країну в минуле. Після Революції гідності країна почала переходити на європейські норми. Разом із процесом децентралізації 2020 року ВР України прийняла Закон про скасування заборони. Де-факто лише із 1 липня 2021 року почав існувати довгоочікуваний земельний ринок. Він став доступний для фізичних осіб - громадян України із обмеженням не більше 100 га на людину. У 2024 має пройти другий етап реформи - право отримають юридичні особи та збільшаться обмеження щодо розміру ділянок - до 10 000 га.
Останні роки уряд активно підтримує розвиток ринку. Сучасна реформа ставить на меті поступове запровадження земельного ринку, за умов верховенства права у конкуренції та створення електронних торгів; наповнення земельного кадастру актуальними даними; стандартизація оцінки вартості ділянок; створення національного геопорталу геопросторових даних та ліквідація тіньового використання державної власности.
Теоретично сам ринок має наступні переваги:
Підвищення потоку інвестицій
Ефективне використання ресурсів
Підвищення конкурентоспроможності та наукомісткості
Повнота громадянських прав
За очікуванням критиків, після початку роботи ринку землевласників мали би всілякими методами змушувати позбуватися гектарів за безцінь. Однак, за два роки відкриття в обігу операцій купівля-продаж пройшло приблизно 2% всіх наділів. Люди розглядають с/г землю радше як альтернативу дорогоцінним металам та нерухомості, що захищають від високої інфляції гривні. Окрім того, більшість угод - це викуп землі орендаторами, яку вони безпосередньо й обробляють.
Та попри те, і досі поширенні упереджені судження на кшталт “іноземці розкрадуть землю”. За даними Держгеогадастру станом на 1 січня 2024 року в обігу перебувало лише 1,05% від усіх сільгоспземель України. Політики-популісти, що попри деолігархізацію проходять до своїх мандатів користуються низьким рівнем критичного мислення серед населення. Виборці підтримують гучні гасла, не сильно розбираючись у темі. Це саме та недосконалість демократії, про яку згадував Черчилль.
Наприклад у Польщі, Словаччині та країнах Балтії, які пройшли через цей процес ще під час вступу до ЄС у 2004, теж були поширені подібні настрої. Недовіра до зовнішніх інвесторів спричинила необхідність перехідного періоду тривалістю у дванадцять років. Було встановлено жорсткі обмеження щодо придбання паїв. Та попри поступове скасування, у виробництві й досі домінують дрібні сімейні ферми, а іноземці становлять дуже малу частину власників.
Суспільство вже змогло якось пережити ці зміни й ба більше, змінити своє ставлення. Довіра до реформи все зростає, а громади лише підвищують задоволеність становищем.
По-перше, одним із найбільш корисних наслідків ринку землі - це зростання надходжень до бюджетів територіальних громад. Раніше державну та комунальну власність було неможливо використовувати через складну бюрократію та корупцію. Тепер громади отримали змогу здавати землі в оренду та відповідно наповнювати місцеві бюджети.
Як йдеться у звіті агроцентру KSE, за 11 міс. 2023 р., завдяки обігу та використанню сільгоспземель бюджети громад поповнилися на 33,7 млрд грн. Це майже 12% сукупних податкових надходжень. Найбільшу частку від цих доходів згенерувала оренда комунальної землі.
По-друге, наразі понад 70% сільськогосподарських ділянок де-факто перебувають у використанні агрокомпаній. У той же час їхні власники - це громадяни, що інвестували у землю з метою отримувати пасивний дохід. Справді, сьогодні купівля землі є однією із найпривабливіших інвестицій через високу прибутковість. У сільському господарстві відсоток проблемних кредитів є один з найнижчих – усього 13%, що також багато говорить про надійність таких угод.
Також важливо згадати, що землі значно втратили ціну повномасштабного вторгнення. Найбільше це стосується прифронтових регіонів, які відповідно є найбільш ризикованими з точки зору інвестицій. Державні реєстри у такому разі виконують роль індикаторів про віру ринку в перспективність тієї чи іншої місцевості.
Ринок землі це передусім повнота конституційних прав громадян. Як показує реальна картина, ніяких страшних наслідків він не має. Більше того, його відкриття дало вагомий поштовх на шляху до розвиненої демократії та економіки.
Варто не забувати й про перспективи України загалом. Агросектор, що є основою експорту, не може розвиватись без системних перетворень з боку держави.
Хоча й досі існує ризик монополізації земельної власності, це реально вирішити. Причому саме обмеженнями, а не заборонами, що породжують корупцію. Будь-який ринок існує навіть у країнах із плановою економікою. Однак у цивілізованих державах він білий, а не сірий, або тим паче чорний.
