Уявіть будинок, де більшість квартир порожніють роками. Не тому що їх не продали — а тому що власники просто не приїжджають. І це не занедбаний квартал на околиці міста, а найдорожча вулиця планети.
Що таке Billionaires' Row і звідки ця назва
Назва «Бульвар мільярдерів» (Billionaires' Row) неофіційно закріпилася за кількома кварталами навколо 57-ї вулиці в Мідтауні Манхеттена — одразу на південь від Центрального парку. Тут зосереджені ультра-розкішні житлові хмарочоси, кілька з яких входять до категорії «supertall» — висотою понад 300 метрів, — і станом на 2024 рік тут розташовані три найвищих житлових будівлі світу.
Сама вулиця має давню традицію багатства. У добу «Позолоченого віку» наприкінці XIX ст. 57-ма вулиця стала осередком розкоші та отримала прізвисько «Мілліонерс-Роу» (Millionaires' Row) — тут зводили розкішні особняки родини Астор, Вандербілт та інші аристократи. Пізніше вулиця пережила архітектурне переродження: на ній з'явились арт-деко та модерністські будівлі, а вже у другій половині ХХ ст. почали рости перші хмарочоси.
Сучасна ера Billionaires' Row розпочалась у 2009 році. Саме тоді почали зводити One57 — першу ультра-висотну розкішну вежу між 6-ю та 7-ю авеню, завершену 2014 року. Слідом пішли інші подібні будівлі: 432 Park Avenue, 252 East 57th Street, 111 West 57th та інші.
Поява цих надтонких, неймовірно високих хмарочосів — не випадковість, а результат продуманої стратегії, географічної зручності та законодавчих можливостей. 57-ма вулиця знаходиться у Мідтаунській спеціальній зоні зонування, яка заохочує щільну забудову. Її статус «широкої вулиці» дозволяє зводити значно вищі будівлі, ніж на сусідніх «вузьких вулицях». Забудовники скористались цим, об'єднуючи земельні ділянки та купуючи «повітряні права»* у сусідніх малоповерхових будівель, що дозволило звести башти, які здіймаються вгору без жодних перешкод.
Повітряні права (air rights) у Нью-Йорку — це юридичне поняття, що дозволяє власникам нерухомості продавати або здавати в оренду невикористаний простір над своєю будівлею, якщо вона не досягає максимального дозволеного коефіцієнта щільності забудови.
Сьогодні до Billionaires' Row зараховують сім основних суперхмарочосів:
Central Park Tower (225 West 57th St) — найвища суто житлова будівля у світі, заввишки 472 метри; тут 179 кондомініумів*.
432 Park Avenue — довгий час вважалась найвищою житловою будівлею світу (426 м), поки не поступилась першістю сусідам.
111 West 57th Street (Steinway Tower) — найтонший хмарочос у світі зі співвідношенням ширини до висоти 1:24, 59 квартир.
One57 (157 West 57th St) — з неї й розпочалась нова ера Billionaires' Row.
220 Central Park South — мабуть, найуспішніша з комерційної точки зору: саме тут Кен Гріффін придбав чотири поверхи за рекордні $238 млн, що стало найдорожчим продажем житла в історії США.
53 West 53 (MoMA Tower) — скляний хмарочос, що розташований впритул до Музею сучасного мистецтва.
252 East 57th Street — найсхідніша та найнижча (217 м) з семи веж.
* Кондомініум (від лат. con — разом, dominium — володіння) — це форма власності на нерухомість, за якої квартира чи офіс належить окремому власнику, а загальні приміщення (хол, ліфти, дах, прибудинкова територія) є спільною сумісною власністю всіх мешканців. В Україні аналогом кондомініуму є ОСББ (Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку).
Квартири-привиди: коли «продано» не означає «заселено»
Станом на серпень 2021 року, за підрахунками, 44% квартир у семи будівлях Billionaires' Row все ще не були продані. Але навіть продані одиниці здебільшого порожніють.
Характерний приклад — 111 West 57th Street. Після п'яти років продажів понад половина квартир у будівлі залишалась нереалізованою. Кредитор проекту, Apollo, навіть списав свій мезанінний кредит на $82 млн. Щоб реанімувати продажі, у березні 2024-го забудовник знизив ціни приблизно на 20% на дев'ять юнітів: зокрема, трикімнатна квартира на 69-му поверсі впала в ціні на 30% — з понад $30 млн до $20,5 млн. Лише до 2026 року ситуацію вдалось виправити — будівля продала 58 із 59 доступних юнітів, і нині незайнятим залишається лише амбітний чотирирівневий пентхауз за $98 млн.
Але «продано» — ще не означає «заселено». Для багатьох заможних покупців (часто іноземних інвесторів) квартира на Billionaires' Row — це не пошук житла, а спосіб збереження капіталу. Більшість власників проводять у своїх апартаментах лише кілька тижнів на рік, а решту часу вікна залишаються темними.
Нерухомість у Нью-Йорку давно виконує функцію «твердої валюти». Квартира може роками стояти без меблів і мешканців, просто очікуючи зростання ціни для перепродажу.
Цікавими виявилися коментарі під відео про Billionaires' Row у YouTube, які точно передають суспільні настрії:
«Якщо ми всі будемо достатньо старанно працювати, наші боси одного дня матимуть таку гарну квартиру».
«Ви по суті платите $50 млн за розташування квартири і $4,6 млн за саму квартиру».
Інші написали, що не хотіли би жити на такій висоті, бо у них “від одного виду вже запаморочилося у голові”.
Що не так із цими квартирами і чому там ніхто не живе?
Ціна
Ціни на подібну нерухомість для декого можуть звучати просто нереальними. Два верхніх поверхи One57 Майкл Делл придбав за $100,47 млн у 2015 році, встановивши рекорд найдорожчого продажу квартири в Нью-Йорку. Той же рекорд перебив менеджер хедж-фонду Білл Екман, заплативши $91,5 млн за апартаменти в тому ж будинку. Пентхауз у 432 Park Avenue придбав саудівський магнат Фаваз аль-Хокаїр за $87,7 млн.
Проте рекордсмен — це вже згаданий Кен Гріффін з його апартаментами у 220 Central Park South вартістю $238 млн, що стало найдорожчим продажем житла в США.
Для тих, хто не тягне на рекорд, теж є варіанти: середня ціна продажу квартири у 111 West 57th Street — близько $16,5 млн. У 432 Park Avenue виставлені юніти за ціною від $10 до $70+ млн. Середня ціна продажу по всіх будівлях Billionaires' Row перевищує $22 млн.
Шуми, тріщини та протікання труб
Найгучніший скандальний кейс пов’язаний з 432 Park Avenue. У 2021 році The New York Times опублікувала скарги мешканців: витік води на технічному поверсі вивів з ладу два ліфти на кілька тижнів у 2018 році; пошкоджень зазнали 35 квартир. Серед інших скарг — застрягання в ліфтах через розгойдування будівлі на вітрі, а також «скрипи, стукіт і клацання», які, за словами інженерів-конструкторів, є проблемою одразу кількох суперхмарочосів.
У 2021 році кондомініальна рада подала до суду, стверджуючи, що виявила понад 1 500 будівельних і проектних дефектів лише у спільних зонах. Серед скарг мешканців — «жахливі та нав'язливі шуми та вібрації». До 2025 року ситуація загострилась: власники повідомляли про «тисячі серйозних тріщин» на бетонному фасаді, протікання, несправні ліфти та невпинний шум. У квітні 2025 року мешканці подали ще один позов, стверджуючи, що забудовники намагались приховати структурні дефекти. За оцінками The New York Times, усунення проблем коштуватиме близько $100 млн.
Показово, що один із засновників девелоперської компанії CIM Річард Рессер, який сам є власником квартири у будинку, нібито визнав, що шуми є «нестерпними» і заважають спати навіть під час помірно поганої погоди.
У газеті The New York Times вийшла стаття про одну нестерпну ніч у цьому хмарочосі.
Користувач sinistar914 на Reddit пише про цей будинок так:
Я пропрацював у 432 Park Avenue кілька років одразу після його завершення, виконуючи внутрішні роботи. На відміну від інших супервисотних будинків, у яких я був, ви дійсно можете відчути, як ця будівля рухається, особливо на 80-х і 90-х поверхах. Я також кілька разів застрягав у ліфтах. У вітряні дні вони перемикаються в спеціальний режим і значно сповільнюються. Багато супервисотних будинків мають подібную функцію, але коли я працював на верхніх поверхах UN Plaza, 1, у нас ніколи не було проблем з ліфтами, окрім довжелезних черг. Якби я міг дозволити собі жити в 432 Park Avenue, я б не робив цього, навіть попри те, що краєвиди неймовірні — краще обрати 220 CPS або 157 W 57th.
Конструктивна порожнеча: технічні поверхи
Є щось символічне й у самій архітектурі цих будинків. Щоб підняти житлові поверхи якомога вище (і, відповідно, зробити їх дорожчими), а також для того, щоб потоки вітру не руйнували конструкцію, — забудовники вбудовують у структуру кілька «технічних поверхів». У 432 Park Avenue, наприклад, глухі технічні яруси повторюються кожні дванадцять житлових поверхів. Ці приміщення не мають вікон і не призначені для людей — вони потрібні для розміщення інженерних систем та для аеродинамічного пропускання вітру крізь будівлю. Тобто будинок є порожнім не лише через відсутність мешканців, а й конструктивно — закладений у саму архітектуру.
Замість висновків: сейфи з видом на парк
Billionaires' Row — це вражаючий архітектурний феномен і одночасно дзеркало системних суперечностей: Нью-Йорк — це місто з гострою житловою кризою, де у центрі стоять порожні вежі, що є де-факто офшорними банківськими рахунками у вигляді нерухомості.
У квітні 2026 року губернаторка Кеті Гокул разом із мером Нью-Йорку Зограном Мамдані офіційно запропонувала «податок на пустування» (pied-à-terre tax) — щорічний збір із власників другого житла в Нью-Йорку вартістю понад $5 млн. За оцінками, він торкнеться близько 13 000 об'єктів і принесе місту близько $500 млн на рік.
«Вони — частина нашого силуету, але ці люди не є частиною нашого міста», — резюмує губернаторка.
Ідея пьєдатер-податку вже з'являлась раніше — у 2014 та 2019 роках, — але щоразу тонула під тиском лобістів нерухомості. Цього разу дискусія більш гостра, але і більш заплутана: через особливості нью-йоркської системи оцінки нерухомості навіть пентхауз, проданий за $87,7 млн, офіційно «коштує» лише $3,8 млн, а квартира Трампа у Trump Tower оцінена всього у $2,6 млн. Пробити таку систему законодавчо — завдання не менш складне, ніж звести сам хмарочос.
Тим часом вікна у більшості квартир залишаються темними. Десь там, на 70-му поверсі, стоять порожні кімнати з мармуровими підлогами та видом на Центральний парк. І там навіть не починали робити ремонт…
Випадок з будівлею 432 Park Ave показує нам, що будинки на 426 метрів — не найкраще рішення, там завжди будуть виникати проблеми:
«Тут усі ненавидять одне одного, але намагаються не виносити це на публіку», — каже одна з мешканок.
«Тут усе було камуфляжем», — продовжує вона. «Якби я тоді знала те, що знаю зараз, я б ніколи не купила цю квартиру». І це на фоні подорожчання плати за обслуговування будинку та падіння його ринкової вартості. Оце так люди влипли. Багаті теж плачуть, але про це буде окрема стаття.
