У Хмельницькому регулярно виникають скандали через будівництво без належно оформленої землі, захоплення тротуарів, встановлення парканів, забудову зелених зон або появу об’єктів, документи під які оформлюються вже постфактум.
Кожен такий випадок зазвичай подають як окрему помилку забудовника. Але дозволи, зміна цільового призначення, оренда, сервітути та продаж комунальної землі проходять через одну систему — земельну комісію міської ради та подальше голосування депутатів на сесії.
Ми проаналізували всі оприлюднені протоколи земельної комісії від №144 до №162 за січень–липень 2026 року та зіставили їх із рішеннями 60–64 сесій міської ради.
Що саме ми проаналізували
За цей період оприлюднено 19 протоколів засідань земельної комісії.
У них зафіксовано близько 1 154 пунктів порядку денного. Це не означає 1 154 різні земельні ділянки: частина звернень розглядалася повторно, а деякі питання проходили кілька етапів — від дозволу на документацію до остаточної оренди чи продажу.
Із загального масиву ми детально розібрали 216 питань, які стосувалися:
оренди, суборенди та постійного користування землею — 52;
зміни цільового призначення і забудови — 48;
поділу, інвентаризації та зміни меж — 34;
продажу землі, експертної оцінки й аукціонів — 31;
сервітутів, парковок і приватного використання землі загального користування — 28;
фінансових пільг, відстрочок та інфраструктурних зобов’язань — 12;
зелених зон, лісів, водойм та екологічних питань — 11.
За результатами роботи комісії міська рада ухвалила щонайменше 80 земельних і містобудівних рішень.
Але одне рішення міської ради не завжди означає одну операцію.
У Хмельницькому поширена практика пакетування: під назвою одного підприємства в рішення можуть включати продажі, оренду, сервітути або зміну призначення для кількох інших компаній і фізичних осіб.
Наприклад, рішення під назвою ТОВ «Скай КЛР» одночасно містило продаж п’яти ділянок трьом різним компаніям. Під назвою ПП «Русь Інвест» також проголосували п’ять окремих продажів різним покупцям.
Тобто реальна кількість земельних операцій значно більша за кількість рішень сесії.
Конфлікти інтересів
У протоколах ми зафіксували 19 епізодів, коли члени земельної або суміжних комісій заявляли про конфлікт інтересів.
Після об’єднання повторних розглядів це 17 унікальних рішень.
У більшості випадків депутат, який заявив про конфлікт, не голосував. Формально це правильний механізм його врегулювання.
Але сам проєкт після самовідводу часто отримував позитивну рекомендацію від решти комісії.
Із 17 рішень із зафіксованим конфліктом інтересів:
щонайменше 14 були надалі затверджені міською радою;
два входили до великих пакетних рішень, через що їхній окремий статус складно відокремити;
одне не отримало підтвердженого позитивного рішення.
Отже, щонайменше 82% рішень із конфліктом інтересів дійшли до затвердження сесією.
Серед таких випадків:
поділ майже 91 га території індустріального парку;
поновлення оренди приватним компаніям;
продаж пакетів земельних ділянок;
земельні рішення для комунальних підприємств;
зміна призначення та передача землі під забудову;
оформлення сервітутів.
Сам конфлікт інтересів не доводить незаконності рішення. Проблема в іншому: протоколи майже ніколи не пояснюють, у чому саме полягає приватний інтерес депутата.
Громадськість бачить лише фразу «заявив про конфлікт інтересів», але не бачить зв’язку депутата з підприємством, заявником, нерухомістю чи конкретною земельною ділянкою.
Як ми визначали рішення з корупційними ризиками
Ми не відносили рішення до підозрілих лише через те, що в протоколі не вказана ціна або що землю продають власнику нерухомості.
До рішень із сильними корупційними ризик-індикаторами потрапили випадки, де простежувалася можлива приватна вигода не на користь громади.
Основні критерії:
Фінансові поступки приватному бізнесу
Відстрочення платежів на роки, зменшення орендної плати, звільнення від податків або спроби виключити з договорів зобов’язання перед містом.
Неконкурентна передача землі
Вилучення ділянок з аукціонів, передача комунальним підприємствам із можливим подальшим залученням приватного забудовника, суборенда комунальної землі третім особам.
Постфактум легалізація
Спочатку на землі з’являється будівля, гаражі, резервуари, ресторан, квартири або торговий об’єкт, а вже потім місто змінює призначення, межі чи оформлює право користування.
Приватне використання публічного простору
Передача зелених зон, внутрішньоквартальних проїздів, тротуарів та рекреаційної землі під приватні парковки, будівельні матеріали або доступ до комерційних об’єктів.
Різка зміна позиції комісії
Коли заявнику спочатку відмовляють через відсутність правових підстав, але за кілька тижнів те саме звернення отримує позитивне рішення без публічного пояснення, що змінилося.
Пакетування
Коли сумнівна операція ховається серед десятків технічних питань та голосується одним рішенням.
За консервативною оцінкою, 34 унікальні рішення містили сильні ризик-індикатори можливої дії не на користь міста.
Із них:
23 були затверджені міською радою;
11 відклали, відхилили або їхнє остаточне затвердження не підтверджене.
Тобто приблизно 68% рішень із сильними ризиками пройшли голосування сесії.
Ще 19 рішень мали помірні процедурні ризики: непрозоре пакетування, відсутність інформації про отримувачів, додавання питань у день засідання або незрозумілу мету передачі землі.
Разом 53 із 216 детально проаналізованих питань, або майже кожне четверте, містили сильні чи помірні ризик-індикатори.
Найбільш показові кейси
ТОВ «Б’юті Брендс»: від «не має відношення до землі» до оренди двох гектарів
Йдеться про ділянку площею 2 га в Копистині з кадастровим номером 6825083300:10:002:0006.
У січні 2026 року начальниця управління земельних ресурсів прямо повідомила комісії, що ТОВ «Б’юті Брендс» не має жодного відношення до цієї ділянки.
Комісія відмовила компанії.
Уже через місяць те саме питання розглянули повторно. Цього разу його не відхилили, а відклали.
У березні комісія підтримала зміну цільового призначення землі та її майбутню передачу компанії.
У квітні ділянку включили до масиву загальною площею понад 12 га, на якому кілька компаній і фізичних осіб планували будівництво сонячних електростанцій.
У червні комісія затвердила документацію та підтримала передачу двох гектарів ТОВ «Б’юті Брендс» в оренду.
За п’ять місяців компанія пройшла шлях від офіційної констатації повної відсутності зв’язку із землею до фактичного її отримання.
У протоколах немає чіткої відповіді, який саме документ або юридична обставина змінили позицію комісії.
Це один із найсильніших ризик-індикаторів у всьому масиві рішень.
«Поділлябуд Плюс»: оренда й відстрочка попри невиконані зобов’язання
ТОВ «Поділлябуд Плюс» орендує 1,8628 га на вул. Дмитра Крамара під будівництво багатоквартирних будинків.
У лютому 2026 року управління капітального будівництва повідомило, що компанія не виконала договір про участь у розвитку міської інфраструктури та не сплатила передбачені кошти.
Попри це комісія підтримала продовження оренди ще на один рік. Міська рада це рішення затвердила.
У червні комісія погодила ще одну поступку — відтермінування платежу за договором 2017 року до кінця 2027-го.
У протоколі не вказано:
точну суму зобов’язання;
кількість попередніх відстрочок;
нараховані штрафи;
фінансове забезпечення майбутнього платежу.
Фактично забудовник продовжив користуватися комунальною землею і реалізовувати житловий проєкт, а виконання фінансових зобов’язань перед містом відсунули на роки.
Землю під торгівлю зняли з аукціону й передали комунальному підприємству
Ділянка площею 0,5387 га на вул. Миколи Мазура призначена для будівництва об’єкта торгівлі.
У грудні 2025 року її планували підготувати до електронного аукціону.
У лютому 2026 року це рішення скасували після звернення КП «Хмельницькбудзамовник».
У квітні комісія вже затвердила проєкт передачі ділянки комунальному підприємству в постійне користування.
Таким чином, земля комерційного призначення, за право користування якою могли конкурувати приватні учасники й підвищувати ціну, була вилучена з конкурентної процедури.
Основне питання — хто фактично будуватиме та експлуатуватиме торговий об’єкт.
Якщо комунальне підприємство надалі залучить приватного інвестора без відкритого конкурсу, місто втратить потенційний дохід від аукціону, а приватний бізнес отримає доступ до ділянки через КП.
«АРТ ПАК ІНДАСТРІАЛ»: податкова пільга плюс 2,3 га зелених насаджень
ТОВ «АРТ ПАК ІНДАСТРІАЛ» отримало підтримку щодо звільнення від земельного податку як учасник індустріального парку.
Окремо компанія неодноразово просила оформити сервітут на 2,3 га земель загального користування за межами Шаровечки.
Земля має статус зелених насаджень спеціального призначення. Компанія заявила, що планує облаштувати там зону відпочинку для працівників індустріального парку.
Спочатку питання відкладали через відсутність конкретного проєкту. Але після кількох повторних розглядів і виїзного обстеження комісія звернення підтримала, а міська рада надала дозвіл на оформлення сервітуту.
У підсумку приватна компанія отримує одночасно:
податкову пільгу;
доступ до 2,3 га зеленої території;
можливість використовувати землю загального користування для потреб власних працівників.
У рішеннях немає чітких публічних гарантій, що територія залишиться доступною всій громаді, не буде забудована або використана в комерційних цілях.
Польові дороги переходять під контроль окремих аграрних компаній
Кілька рішень стосувалися інвентаризації та передачі в оренду комунальних польових доріг.
ПП «Аграрна компанія 2004» отримало підтримку щодо оформлення:
2,6281 га доріг за межами Шаровечки;
15,2718 га доріг за межами Бахматівців.
ФГ «МАЇСС» отримало в оренду приблизно 24,77 га польових доріг у Богдановецькому старостинському окрузі строком на сім років.
Формально дороги залишаються окремими земельними ділянками. Але після передачі одному аграрному користувачу виникає ризик, що вони:
будуть розорані;
фактично приєднаються до земельного банку компанії;
стануть недоступними для інших власників паїв;
перестануть виконувати функцію загального проїзду.
Особливо показово, що приватні компанії самі ініціювали інвентаризацію комунальної землі, яку надалі планували отримати в оренду.
Земельні документи оформлюються вже після появи будівель
У протоколах систематично повторюється одна модель: спочатку створюється нерухомість або починається фактичне використання території, а потім місто оформлює землю.
ТОВ «Трансміськбуд» намагалося передати 5 607 м² під уже збудованим гаражним комплексом кооперативу «Паркінг-2». При цьому право власності на частину споруд не було належно зареєстроване, а земельне управління не бачило підстав для постійного користування кооперативом.
ТОВ «Естейтменеджмент» просило сервітут під резервуарами, які вже розташовані за межами оформленої ділянки.
ПМП «Нігва» мало готельно-ресторанний комплекс на землі, цільове призначення якої не відповідало фактичному використанню.
На проспекті Миру торговий центр із офісами вже існував на землі промислового призначення. Лише після цього власникам передали ділянку в оренду та дозволили змінити її код на комерційну забудову.
Окремі громадяни також отримували землю під самовільно збудованими гаражами після того, як комісія з питань самочинного будівництва дозволяла об’єкти зберегти.
Це свідчить не лише про поведінку забудовників, а й про слабкий превентивний контроль міста.
Місто реагує вже тоді, коли споруда збудована, нерухомість продана або бізнес працює. Після цього земельній комісії пропонують не запобігти порушенню, а знайти спосіб його легалізувати.
Що показує аналіз
За пів року земельна комісія розглянула понад тисячу питань. Міська рада ухвалила щонайменше 80 земельних та містобудівних рішень, які охоплюють значно більшу кількість окремих операцій.
Щонайменше 17 рішень супроводжувалися конфліктами інтересів. Більшість із них надалі були затверджені міською радою.
У 34 рішеннях ми зафіксували сильні ознаки можливої приватної вигоди не на користь міста. Дві третини цих рішень пройшли сесію.
Це не означає, що кожне з них є незаконним або корупційним.
Але система має очевидні проблеми:
комерційна земля передається без аукціонів;
забудовникам роками переносять фінансові зобов’язання;
земля оформлюється вже після будівництва;
зелені зони й проїзди переходять під приватне використання;
рішення з конфліктами інтересів продовжують проходити;
десятки різних операцій пакетують під назвою одного заявника;
протоколи не пояснюють причин зміни позиції комісії.
Тому скандали з парканами, самочинним будівництвом і забудовою публічних територій — це не випадкові винятки.
Вони є наслідком системи, у якій контроль починається не до будівництва, а вже після того, як забудовник створив для міста доконаний факт.
